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多元线性回归分析
4 关于公共租赁住房租金价格定价研究
关键词:公共租赁房租金定价影响因素多元线性回归
每个城市在制定公共租赁房租金水平时,政府必然会综合考虑当地的多方面的影响因素。由于每个城市的经济水平的差异化,在租金设置上“一刀切”的现象会影响中低等收入人群,使得需要保障的人群并没有得到保障,本文将从以下几点进行研究影响公共租赁房的定价因素。

地方生产总值对租金影响
生产总值(GDP)在分析衡量一个国家或地区的国民经济发展现实情况时是所有宏观经济指标里最重要的数据。很大程度上说明了经济发展的状况,而住房租金与地方经济发展密切相关。因此我们需要研究城镇公租房租金价格定价的时候,考虑到租赁住房的需求和供给都与地方经济发展有很大的关系,对城镇房屋租赁价格的研究而言,GDP 对其的影响是首当其冲应该被考虑的因素。
地方财政收入对租金影响
地方财政收入代表了一个地方政府的财力状况和地方税收收入情况。而因为我国土地财政盛行,一个地方的财政收入大小可以反应地方政府对房地产行业发展态度的侧面,并且税收收入多则说明该地区国民经济发展良好,进一步说国民经济发展良好的地区城市化进度一般较快。因此,考虑研究地方财政收入对城市租金的影响作用。
房价对租金影响
房屋租赁价格是其所有者房屋这种商品在一个时间段内的使用权出售给承租者所获取的金钱价值。有学者断言,房屋租金价格是房地产价格的另一种表现方式。因此,在这认为租金价格与房地产价格是存在一定关联的。
房地产固定投资对租金影响
从表面上看,房地产业的固定资产投资金额大,新增房屋数量的存在,理论
上会租金水平相应的要降低。但是房地产固定资产投资金额大说明该地区房地产行业发展迅速。房地产行业是市场化的行业,通过“看不见的手”将大量的资金流入其中,这说明房价处于上涨状态可能大。而高房价也将带来高租金。房地产业的固定资产投资金额是反映新增加的房屋的主要指标,本文把它作为影响因素考虑。
年人均可支配收入对租金影响
考虑到因变量个数为5 个,样本容量为15 个,计算量相对较大,将样本数据收集整理,见表5-1。
设Y 为房屋月租金额,Xl 为城市地方生产总值, X2 为人均可支配收入,X3 为房地产市场房屋出售平均价格,X4 为城市房地产固定资产投资金额,X5为地方财政收入。
表5-1 样本数据表
(注:数据来源于2010 年各个城市统计年鉴整理)
利用EXCEL 进行分析,回归分析结果见以下三个表(表5-2,表5-3,
表5-4)
表5-2 回归统计表
在回归统计表中,我们可以看到,复相关系数为R=,复测定系数为扩=,这两个指标都是衡量拟合优度的。这说明本例中自变量和因变量之间相关程度比较大,方程的拟合度很好;,即这几个因素可以用来解释租金变化的86%,大约14%的租金变化需要由其他因素来解释。标准误差值越小越好,,数值很小。样本观测值为15。
表5-3 方差分析表
通过观察方差分析表,经过F 检验判断回归方程的回归效果。df 列代表自由度;SS列代表离差的平方和。拟合优度检验的原理,SS 列从上之下依次为