房屋租赁合同司法解释.pptx

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中国石油大学
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最高人民法院《《关于审理城镇镇房屋租赁合同同纠纷案件具体体应用法律若干干问题的解释》》于2009年年9月1日正式式施行。
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一、出台背景
在我国经济高速速发展和住房制制度改革日益深深化的推动下,,房屋租赁经营营方式日益普遍遍,房屋租赁业业迅猛发展,涌涌现出许多新情情况、新问题,,并形成诉讼进进入司法领域。。近年来,人民民法院受理的房房屋租赁合同纠纠纷案件日益增增多。由于相关关法律规范比较较原则,人民法法院在审理房屋屋租赁合同纠纷纷案件中面临很很多具体适用法法律的难点问题题。为统一法律律适用,指导各各级人民法院及及时公正审理房房屋租赁合同纠纠纷案件,促进进房屋租赁市场场的健康发展,,最高人民法院院于2006年年9月着手《解解释》(征求意意见稿)的起草草和调研工作。。
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房屋租赁主要包包括居住用房的的租赁和经营用用房的租赁。居居住用房是人类类生存的基本物物质条件,经营营用房是人类从从事生产经营的的必要生产资料料,因此,房屋屋租赁与国家利利益、社会公共共利益和广大人人民群众的切身身利益息息相关关,亦与社会的的和谐稳定、经经济的平稳发展展息息相关。最最高人民法院严严循立法精神,,重视调查研究究,强化起草内内容的针对性和和可操作性。其其间,起草小组组多次奔赴全国国各地调研,广广泛征求各方意意见。在反复研研究讨论的基础础上,《解释》》经最高人民法法院审判委员会会第1469次次会议研究通过过,于2009年9月1日正正式施行。
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一、本解释适用用的范围
本解释释所称称城镇镇房屋屋,是是指城城市、、镇规规划区区内的的房屋屋。
乡、村村庄规规划区区内的的房屋屋租赁赁合同同纠纷纷案件件,可可以参参照本本解释释处理理。但但法律律另有有规定定的,,适用用其规规定。。
当事人人依照照国家家福利利政策策租赁赁公有有住房房、廉廉租住住房、、经济济适用用住房房产生生的纠纠纷案案件,,不适适用本本解释释。
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二、房屋租租赁合合同无无效的的情形形
该无效效的情情形主主要考考虑了了出租租方出出租的的房屋屋权属属是否否获得得相关关国家家机关关批准准,也也就是是房屋屋本身身存在在的合合法性性问题题。无无效有有三种种情形形:
1、未未取得得建设设工程程规划划许可可证或或者未未按照照建设设工程程规划划许可可证的的规定定建设设的房房屋;;
2、未未经批批准或或者未未按照照批准准内容容建设设的临临时建建筑;;
3、租租赁期期限超超过临临时建建筑的的使用用期限限,超超过部部分无无效。。但同同时又又做了了除外外的规规定,,在一一审法法庭辩辩论终终结前前取得得了相相关部部门批批准的的,也也就是是权属属完整整的,,租赁赁合同同有效效。
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无效的法律后果
房屋租赁合同无效效,当事人请求参参照合同约定的租租金标准支付房屋屋占有使用费的,,人民法院一般应应予支持。
当事人请求赔偿因因合同无效受到的的损失,人民法院院依照合同法的有有关规定和本司法法解释第九条、第第十三条、第十四四条的规定处理。。
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三、房屋租赁合同同登记备案的效力力
长期以来,无论是是司法界还是普通通民众都对房屋租租赁合同登记备案案是否影响合同效效力争论不休。该该司法解释统一了了认识。明确规定定,当事人以房屋屋租赁合同未按照照法律、行政法规规规定办理登记备备案手续为由,请请求确认合同无效效的,人民法院不不予支持。同时又又尊重当事人的意意愿,当事人约定定以办理登记备案案手续为房屋租赁赁合同生效条件的的,从其约定。但但当事人一方已经经履行主要义务,,对方接受的除外外。
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四、同一房屋订立数份份租赁合同的处理理
在合同均有效的情情况下,承租人均均主张履行合同的的,要按法定顺序序处理。
(一)已经合法占占有租赁房屋的;;
(二)已经办理登登记备案手续的;;
(三)合同成立在在先的。
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五、出租人解除合合同的条件
综合《合同法》关关于房屋租赁合同同的相关规定,出出租人享有法定解解除权的情形如下下:(1)因不可可抗力致使合同不不能继续履行的;;(2)承租人擅擅自变动房屋建筑筑主体和承重结构构或者扩建,在出出租人要求的合理理期限内仍不予恢恢复原状的;(3)承租人未经出出租人同意转租的的;(4)承租人人无正当理由未支支付租金或迟延支支付租金的,出租租人可以要求承租租人在合同期限内内支付,承租人逾逾期支付的;(5)承租人未按照照约定的方法或者者租赁房屋的性质质使用租赁房屋,,致使租赁物受到到损失的;(6))不定期租赁,出出租人有权随时解解除合同。
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