营改增要点.doc

营改增要点
一、时间
最新消息:建安、房地产2015年4月1日实施;金融保险未明确具体时间,但根据要求,营改增2015年底要全面完成,所以金融保险应该最晚2015年底。
二、营改增对房地产的影响:
1、土地:
政府招拍挂土地成本是否可以进项抵扣,暂无定论。二级市场购买的土地成本可以进项抵扣。
2、资金利息:
税率暂无定论,6%或11%。是否需要凭发票抵扣,需等金融业改革政策
3、项目设计、销售咨询、市场推广、法律、财税等相关服务: 已属于营改增范围。房地产营改增以后,取得相关业务增值税专用发票方可抵扣进项。注意事项:选择公司时注意对方是否属于一般纳税人,取得一般纳税人开具的发票可按6%的税率抵扣进项,取得小规模纳税人代开的专用发票只能按3%的税率抵扣进项,取得的普通发票不允许抵扣进项,因此如果只能选择小规模企业,看是否可以压低价格。
4、建安工程:
建安企业一般纳税人暂按11%的税率,小规模按照3%的征收率。
房地产企业选择建安企业时同样需要注意对方是否属于一般纳税人。
注意:营改增以后,甲供材对公司比较有利,因为房地产企业采购材料和设备时可以取得发票抵扣进项税。营改增以后,建安企业缴税地点暂未确定(建安营业税是在劳务发生地纳税,即发票是由项目所在地税务局开具),纳税地点直接决定发票的管辖税局,取得时注意发票是否合规。
5、餐饮、酒店等涉及招待费的行业:
属于生活服务类企业,营改增时间未定,税率预计6%。
6、公司日常办公用品采购:
取得增值税专用发票,方可抵扣进项税,税率可能涉及17%、13%、6%。
7、物业公司和中介服务公司:
增值税税率有可能比照现代服务业按6%的税率征收。营改增时间跟随房地产企业。
8、房产销售:
采用一般征收方式。税率很可能11%,还有一种说法住宅按11%,商业按17%。营