东莞项目交流思路建议08－01－11.ppt

HV·高胜--创新商机与值得信赖的商业地产顾问
深圳龙发国际东莞“东逸翠苑”项目商业部分初步建议思路
HV·高胜商业地产顾问机构
2008-1-15
HV·高胜--创新商机与值得信赖的商业地产顾问
项目思路交流探讨
一、项目当前存在主要问题
二、如何再造商业市场价值
三、项目商业运作建议思路
四、项目商业运作具体建议
五、高胜顾问专业支持服务
HV·高胜--创新商机与值得信赖的商业地产顾问
一、项目当前存在主要问题
1、项目持有物业部分长期闲置;
2、项目销售物业部分长期闲置;
3、较大的规模没有产生商业效应;
A、项目没有产生良好的商业收益价值
1、项目持有商业物业部分无增值性;
2、项目已销售物业部分无增值性;
3、项目整体没有实现商业物业保值;
B、项目没有实现商业物业市场增值价值
C、问题反思
1、以住宅开发销售思路来做商业地产操作,缺乏专业的商业运营基础支撑;
2、以社区商业街区规划来实现销售商铺目的,缺乏符合市场定位与规划支撑;
3、综合反思,项目核心问题是有“铺面”无“商业”,违背了“有商”才有“商铺”规律。
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二、如何再造商业市场价值
A、项目领导决策观念转变
1、按照商业地产规律进行项目运作;
2、围绕提升商业地产核心价值运作;
3、系统化专业化统一管理运营保障;
1、打造可持续化经营的区域商业中心;
2、符合商圈的市场定位与商业规划;
3、全程统一招商、运营、营销管理支持;
B、项目按照商业地产规律运作
C、实现项目三大市场价值
1、持有商业物业租赁利润(保值);
2、已售商业物业租赁利润(保值);
3、区域商业中心再售价值(增值);
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三、项目运作建议思路
第一步、项目整体商业策划阶段
1、项目市场研究与市场定位策划;
2、项目招商与推广策划;
3、项目销售与推广策划;
4、项目商业运营与商业规划;
1、项目招商与推广执行;
2、项目运营系统筹建;
3、项目再销售执行;
4、项目商业营业促进;
第二步、项目商业系统实施阶段
四、项目商业运作的具体建议
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(1)项目市场环境与商业机会
项目概况:三大两层物业围合商业街区;总面积约5万平米;除自营餐饮外,其它部分闲置;商业建筑结构一定程度上制约了商业发展空间;
项目交通:三面临路,其中一面紧邻107国道,距离厚街商业中心区,直线距离约800米,人流、车流交汇;具有良好的商业交通便利性条件;
市场环境:项目周边规划22万平米公园;区域商业以餐饮、休闲服务、社区配套商业为主,呈现沿街自然分布;
消费结构:高档住宅加农民房,多层次与多元化人口结构使商业获得较好的消费支撑;
商业机会:项目商业体量和位置,具有较好的商业聚集发展空间,通过专业运作,有望成为这一区域型商业中心。
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(2) 项目商业运作的核心点
A、项目商业价值最大化原则:在定位、规划、招商、营销、