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房地产投资决策新视角房地产投资决策案例
投资决策新视角房地产
在房地产投资决策中广泛应用的NPV法在实践中有着明显的缺陷,本文阐述了这种方法的缺陷,分析了房地产开发投资的期权特性,引入了实物期权理论,对房地产投资决策中的实物期权举行分类,进而应用于对房地产投资策略的合理运用的分析,说领略实物期权法应用于房地产开发投资决策的意义。
房地产;实物期权;投资;决策

1传统NPV法应用于房地产开发投资决策的弊端及应对策略
房地产开发投资决策传统上采用净现值法NetPresentValue,简称NPV,NPV法是传统决策法中最能表达投资目标是实现价值最大化的方法,其原理就是将未来的现金流量期望值以适当的贴现率举行贴现,再将得到的收益现值减去所需投资额现值,得出工程的净现值。表示为:
工程净现值(NPV)=资产收益现值-资本支展现值
一般而言,净现值大于零时工程可行,反之那么不成行。第一,如何估计投资工程在未来的现金流;其次,如何确定适合的贴现率,即用适当的贴现率反映工程的风险。
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首先,大量不确定性因素的存在是现实经济生活的本质特征,房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性抉择了投资决策时无法切实预期工程的净现金流量以及投资内外部环境的变化。
其次,针对NPV决策方法的“立刻投资”和“决不投资”二唯论,房地产投资工程具有明显的可推迟性。即使当前因NPV0。
结果,房地产投资具有不成逆性,一旦资产被确立就不成能毫无损失地收回投资。一方面,房地产资产形态位置相对固定,相对于其他资产而言资产滚动性较差,造成投资不成逆;另一方面,房地产交易费税较高,投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利,使房地产投资不成逆。

投资工程往往可以按时间先后依次,分解为多个相互联系的子工程的组合。在某个决策点,根据前面各阶段决策的实际结果和当时所掌管的其它信息,投资者可以举行新的选择,也即在工程进展过程中不断对应着一个选择权,这样,投资决策过程才表达出生动性。
2实物期权概念及类型

期权是最根本的金融衍生工具之一。期权是一种特定的金融合同,分为买权和卖权两种根本类型。
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买权合同赋予其持有者在规定的时间内,以事先预定的价格,从买权合同的出售者处添置确定数量标的资产的权利。卖权合同那么赋予其持有者在规定的时间内,以事先预定的价格,向卖权合同的做空方出售确定数量标的资产的权利。
实物期权与企业投资决策分析问题有着紧密的联系,它是金融期权在公司理财领域的一种扩展。是指公司举行长期资本投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素变更行为的权利。


由于难以对开发前景举行精确的定性定量预料,投资者暂缓举行大规模的开发,而举行局部、小规模的开发,进一步获得市场信息,提升自己最初对工程各期现金流量的评价结果,这就是所谓的延迟投资期权。

分阶段投资期权,又称分期创办期权,是指把工程所需的投资按时间依次分成若干相互联系的片面,每一阶段的投资决策取决于前面已经执行的各阶段投资的实际结果以及未来市场需求变化。

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假设工程实施过程中,开发商有才能根据外部环境的变化举行投入要素或产品的转换,那么称作转换期权。鲜明,转换期权的存在为企业的工程营运供给了机动性,为企业适应市场或竞争环境变化供给了有力的工具。
3实物期权与房地产投资策略的合理运用

这一策略的实际应用条件与意义:
,全面开发与一次性投资的前期资金投入量大,一那么企业难以承受;二那么直接影响工程的资本金利润率,对于房地产投资来说,工程的资本金利润率指标远比总投资利润率指标更重要。
,当工程开发创办周期大于其产品的市场生命周期时,产品在市场上过时,难于售出,使工程实物期权益变小,风险加大。
,工程将被迫面临市场周期下降阶段带来的一系列风险,使实物期权权益下降。
因此,将工程分解为若干期,分期开发创办,就成为房地产投资开发的常见方式。房地产投资商在运用工程分解分期投资与开发策略时还要充分重视以下问题的解决:
(1)工程每一期投资与开发的后评价问题。实物期权理论的核心思想在于实现投资行为与市场趋势的动态适应。以前一期实际发生与形成的企业客户群、客户群采纳的产品与对产品的不满,检验与察觉该期决策的缺陷点,为后续期投资开发提示重要的思路与策略诸方面的提升。
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(2)工程每一期投资与开发后的工程重新定位问题。务必把每一期工程的开发创办都视作“全新的工程”,重新举行市场调查、工程定位,重新制订投资运作方案。
(3)工程各期投资与开发之间协调问题。工程前一期开发经营的现金流入,可用来支持后续期开发创办的现金流出,加快资金周转。

多个投资主体联合投资与合作开发一个或多个房地产工程,有助于扩大投资、分担风险。实际运作中,联合投资的失败往往集中在二个问题上:一是当面临市场风险时,某出资方意识到风险损失大于撤资违约金时,会采取宁可违约也要撤资的措施;二是投资各方责任、权益调配的繁杂性带来的法律关系模糊状态。

工程转让,实际上是一方放弃未来的实物期权收益,而将其转让给另一方。当房地产销售展现较大的波动、产品空置率快速上升时,为裁减损失,投资者可以收缩开发模式甚至中止开发。一般地说,房地产开发商会选择工程转让策略。
4实物期权法应用于房地产开发投资决策的意义
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传统的NPV决策方法在不确定的市场环境下,轻易造成房地产投资价值的低估,由于它没有考虑到投资工程可能包含的期权价值。实物期权法那么充分考虑了由决策者的决策生动性创造出来的那片面价值。
另外,实物期权法是一种动态评估方法,它充分考虑了不确定性和生动性在投资决策中的作用,为切实评估工程价值供给了新的思路,从而,突破了NPV法将决策思维定格在“立刻投资”和“永不投资”二唯论上的局限性。
目前实物期权已经被上海的房地产企业采用,这种融资方式主要是本地房地产企业在开发的楼盘竣工前,将楼盘的若干套商品房以期权的形式,协定价格提前出售给外国投资者,销售收入作为本地房地产企业的启动资金,投入到进一步的开发过程中。
5结论
笔者认为,实物期权理论在房地产开发投资决策中有广阔的应用前景,目前由于其引入我国的时间不长,实际应用对比少。对于房地产投资来说,其不确定因素较多,应用起来还有诸多困难。但在留存传统投资决策分析合理内涵根基上,对传统投资决策方法举行提升,提高投资决策的科学性,有利于推动房地产开发理性运作。由于其外在因素及定价方法等方面的局限性,要求我们务必针对概括处境来抉择采取概括的方法,这样才能够真正发挥该理论方法的作用。
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