物业公共水电分摊办法合集.pdf

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一、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“公共区域绿化日常养
护服务标准与收费标准”的说明中有这样的表述:“【5】公共绿化养护用水的费
用未包括在此价格中,应单独列帐,按实际发生费用和使用情况由使用人合理分
摊。”
二、《晋中市物业服务收费管理实施细则(试行)》第十条“物业服务成
本、支出构成一般包括以下部分:……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运
行、维护费用:包括公共照明、二次供水电费及公共用水、自来水损消耗用等。”
三、北京物业网的一篇文章“住宅公摊水详解及一些建议”,内容如下:
公用分摊水的构成
从法律的角度来分析,住户目前所分摊的公用水可分为三种性质,分别是
合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警
时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开
发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;
法律没有明确规定归属的分摊,笔者都称之为模糊公摊。
合法公摊用水详解及建议
。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为
±2%,最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。
某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验,用缓慢滴水的方式来
取水。这种取水方式对总表产生的是正误差,是允许范围内的误差。最近有报道,
某些假水表的误差为400%,简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小
区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水
量时,总表总是出现在最低流量低区,如上所述低区负误差大(换句话说就是总表
实际上转得慢了),所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个
物业小区就是这种负分摊的现象,开始我以为是总表坏了,自来水公司更换了总
表后还是负分摊,5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表,并建议自来水公
司收回水表的安装、更换和移动的监督权。
。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发
现,并容易得到修复,所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和
地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现,并容易得到修复,这方面的损失一般也很
少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管,一种是绿化用
水水管,一种是欣赏设施用水水管,一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排
水设计标准》修订时将前三种用途的水表,规定为表前明管设计。建议对总表后
的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种,一种是定期用
水数量比照,另一种是定期人工检查,检查的方法很简单,将用户前端的总水阀关
闭,水表仍然转动,说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏
的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀,里面容易贮藏细菌,正常使用寿命是8
至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房
[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起,在城镇新建住宅中,禁止使用冷镀
锌钢管用于室内给水管道,并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。
实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。
。消防用水是没有设计安装水表的,火警难得一遇,无
火警也就无这方面的用水分摊。
非法公摊用水详解
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法》(计
价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公
费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处职
工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督,不少物业管理公司通过不装分
表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。
(或已出售未收楼)的某些单元用水。如果管理不善,这些
单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算
外开支,最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新
小区这种现象会较多。
,这种用
水最终会分摊到所有用户账户。
模糊公摊用水详解及建议
清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由
物业管理公司提供,实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般
和消防贮水水池合用一池,所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清
洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消
防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池,楼顶一个,地下一个。楼顶的水
池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的,地下水池消防贮水量
是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用
建筑设计防火标准》GB50045-95第七章第三节规定)。我们可以想象这个量是多
大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门,将池底的
消防水作为生活用水来使用,以此方法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺
少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后,消防水
池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。
盗窃用水
如果物业管理到位,盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反
而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。
四、广东省物价局关于标准全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共
水电费分摊问题的通知(粤价〔1997〕173号)中有这样的内容:
“二、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、
宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理综合服务费列支,不得向住(用)户分
摊。”
“四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住(用)
户合理分摊。”
“五、小区范围的路灯用电费用,由小区的所有住(用)户合理分摊。”
五、《南昌市物业服务收费管理实施方法》:“第九条、小区园林绿化用
水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向
业主分摊,其费用从物业管理公共性服务费中列支。”
六、海南省物价局关于印发《海南省物业小区公共水电费分摊方法》的
通知:
“第六条以下范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊:围
墙、花地、区内道路照明用电;楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明
用电;消防设施用电;小区自备发电设备用电。”
“第九条以下范围的公共用水根据表计用水量水费按现住业主、使用人
用水量平均分摊;区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量;区内非营
利性公共场所用水量等。”
七、博客文章“公共部分水电费的分摊方法(仅供参考)”:
1、物业管理单位办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用
由物业管理单位负担,不得向住(用)户分摊。
2、值班室、保安亭及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物
业管理从物业管理服务费列支,不得向住(用)户分摊。
3、小区绿化养护和景观水系的换水、清洗等水、电费用由所有的住(用)
户按建筑面积分摊。
4、小区开展多种经营活动的水电费用,由该项经营收益列支,不得向住
(用)户分摊。
5、住宅楼内走廊、楼梯的公用电费,由本楼住(用)户按户分摊,
6、加压给水泵的水、电费由所有受用住(用)户按实际用水比例分摊。
7、电梯公用电费由本楼住(用)户按户分摊,住转办或企或集体宿舍(8人
以上)按2户分摊。
8、消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住(用)户按建筑面积分
摊。
9、小区范围内的路灯用电费用,由小区所有的住(用)户按建筑面积分摊。
10、地下汽车库和自行车库的公用电由使用各车库的车主公共分摊。
11、地下储藏室电费按电表实际计量加损耗分摊向住(用)户收取。
八、《广州市居民住宅公共用电电量摊分方法(试行)》:
“第三条本方法适用于以下两类供电方式的住户:专用变压器供电用户(简称专
变户)和公用变压器供电用户(简称公变户);本方法所摊分的居民公用电量包括
以下四个方面:差额电量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量。
差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差,主要由变损、线损
和表损等损耗电量构成。
水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水,电力部门所设水
泵表的抄表测量值。
电梯用电量是指住户住宅专用电梯的耗用电量,并由电力部门装设电能
表。
梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量,并由电力部门装设
电能表。”
“第六条摊分的公式
1、差额电量分摊的方法
⑴公变用户按穗经[1998]66号第五条的规定,按每户每月2千瓦时的标
准由电力部门直接摊计。
⑵专变用户按以下公式分摊:
①用户承担部分
用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和×总表与分表差额
×入住率
②开发商或物业管理公司承担部分
总表与分表差额-用户差额分摊电量和
③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电力部门。
2、水泵用电分摊
从使用水泵楼层开始,按用户数平均摊分。
水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数
3、电梯摊分方法
电梯摊分按楼层系数法。
按公安门牌号码,1~5层为第一段,系数为1,5~10层为第二段,系数为
,10~15层为第三段,,如此按5层为一段类推,每段系数按20%递
增,即系数为1+(N-1)×,首层不使用电梯的用户不用摊分。
①基本电量=电梯电量/一段户数*1+二段户数*+……+N段户数
*[1+(n-1)*](1段)(2段)(3段)(N段)
②各段用户摊分电量=基本电量×[1+(n-1)×]×入住率
③开发商或物业管理公司承担部分
电梯电量-用户分摊电梯电量和
④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。
4、梯灯分摊
按有安装梯灯的楼层用户数,平均分摊梯灯电量。
梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数”