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梁小民楼市拐点尚未出现
近日,在新的房地产市场调控政策下,北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史最高水平;万科、龙湖、恒大等一线房地产商纷纷降价,“买别墅送战斗机”、“买房送车”等另类促销活动频现;降价风潮触动老业主神经,退房现象在各地上演……这一切是否意味着楼市拐点的出现?本刊记者就此采访了北京工商大学教授、经济学家梁小民。

1、楼市降价风潮来袭,你认为这是否意味着楼市拐点的到来?
梁小民:现在还不能下这个结论,有报道说这些楼市价格下降实际上是“假摔”。价格有没有下降要包括另一个问题,就是有没有交易量。
2、楼市拐点的出现需要具备哪些条件?
梁小民:首先,价格下降以后,交易量要保持正常;其次,价格的下降能够持续一段时间。如果反复波动,就不算出现拐点。
3、11月11日,银监会前任主席刘明康表示,即使当房价下跌
50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题。你对此如何看待?
梁小民:房价下跌50%的情况不可能发生。如果出现了这样的情况,银行会受到损失,因为楼价下跌幅度大,房地产商向银行的贷款就很难偿还,借钱买房的储户也难按时支付。刘明康的说法是对楼市调控政策表示支持,但并不代表实际情况就是如此。
4、一些专家认为二三线城市房价的过快上涨源于住房供小于求,你认为目前房地产业供需状况如何?
梁小民:现在全国总体情况都是供小于求,而二三线城市的房价上升则与农民城市化息息相关。比如,很多农民工在北京、上海赚钱,但他们买不起大城市的房子,也不一定想长期在大城市生活,所以他们就选择回去买房,这种情况造成了二三线城市房产价格的上升;另外,二三线城市经济的加速发展也是房价上涨的原因之一。
5、保障房出现了许多质量问题,政府又要完成1000万套保障性住房,我们应该如何正确定位保障性住房?
梁小民:从根本上来讲,保障性住房是任何国家都需要的,但保障性住房不能盖在好的地段,也不能要求太高,房子面积可以小一点,但要确保质量。现在保障房出现质量问题的主要原因是,中央期望值过高,而地方政府的配合力度不够,房地产商敷衍了事。目前,各地都遇到资金问题,我们应该广开融资渠道,可以发行专门用于建设保障房的债券;也可以向社会各界筹集公益资金建设保障房;政府还可以在土地和税收方面提供优惠,让企业出钱盖保障房,解决民营企业民工住房问题。当然,在此过程中还要特别注意分配公平问题。

6、今年房产降价大潮是由万科、龙湖、绿地等一线城市的一线地产商开始的,为什么?
梁小民:第一,一线城市的房价原来就高得离谱,存在降价的空间;第二,房地