房地产基础知识.doc

房地产基础知识47948房地产基础知识
1、中国房地产发展历程
中的提高;
流动人口的增长
居民消费结构的变化
旧城的改造
改革深化与市场发展:取消福利分房;开放二级市场,以存量房的流动带动增量房的销售
②房地产市场状况
③当前房地产主要政策
2、房地产业的分类
①土地开发和再开发;
②房屋开发和建设;
③地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;
④ 房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等
⑤房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、公证等。
⑥房地产物业管理服务,包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。
⑦房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
3、房地产开发经营的主要阶段或运行过程
①建设工程项目设立和企业组建
②房地产建设工程项目规划与审批
③土地使用权的取得
④征地与拆迁
⑤工程建设与管理
⑥房地产的租售管理
⑦房地产的物业管理
4、房地产开发流程
土地取得→项目立项审批→项目设计→项目施工→项目销售→物业管理
土地取得
所有土地必须挂牌上市
所有土地必须三通一平(道路通、电通、水通、场地平)方可施工
土地招投标
签订土地使用证
②项目立项
包含: 1、用地性质:商业用地、住宅用地、商办用地…
2、规划指示:公建、综合配套、经济技术指标
3、项目红线图
③、项目设计
项目设计招标
建设规划方案
设计招标确定
初步项目设计
扩初设计
施工图设计
项目施工
施工招标
施工合同
办理施工许可证
项目施工
基础完工—基础建筑验收
主体完工—主体建筑验收
项目竣工—竣工验收
综合验收
项目销售
物业管理
常用名词:
土地所有权(土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权)
土地:指人类能够开发、利用、创造财富的陆地表面及部分水域。
土地所有权:  ①全民所有制(国家所有)②集体所有制
我国实行土地的社会主义公有制
城市区土地属于全民所有
农村和城市郊区的土地属集体所有
城市的土地开发只能在国有土地上进行
毛地:还未开发,未规划作用的土地。
生地:做到三通一平,已属于规划中的土地。
熟地:做到七通一平,已属于规划中的土地。
三通一平:水、电、道路通、场地平整。
七通一平:上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地、场地平整。
土地一级市场:又称土地使用权出让市场或土地批租市场,实质上是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。
土地二级市场:又称土地使用权的转让市场,指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。
土地三级市场:拥有土地使用权的企、事业单位或其它单位之间横向让渡土地使用权的市场。
 国家→发展商→产权→业主→二手房的买卖。
土地级别:按土段好坏对某一具体地段所分的等级。
国有土地使用权的取得方式:
⑴ 行政划拨:指国家行政机关将土地调拨给国家机关、部队、学校、国有事业,企业或其他单位,个人使用,设立国有土地使用权。其特点:无偿,无期限,无流动。(该土地使用权不能进入市场)
⑵ 出让: 指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付地价款的形式。其特点:可将土地转让,出租,抵押。
土地使用权出让形式:拍卖,招标、协议。
出让年限: 住宅        70年
  工业用地        50年
                          教育、科技、文化、卫生、体育用地        50年
                          商业、旅游、娱乐用地            40年
                          综合或其他用地          50年
房屋 :   附着于土地的建筑物本身、包括了所占土地的建筑物。
房屋所有权:  指以房屋为客体的所有权,是房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权利。
⑴占有:对房屋的控制和支配。
⑵使用:直接按照房屋的性能和用途加以利用。
⑶收益:按照法律的规定,从履行权利义务关系中得到利益。
⑷处分:在法律许可的范围内对房屋的处置权利。
土地登记部门:国土资源部;发证主体为县以上人民政府。
房屋登记部门 :主管单位是建设部;由县级以上房管部门发证。
房地产:指土地建筑物及附着于土地建筑物上与之不可分离的部分。
房地产业:  指房地产开发、经营、物业管理的全部经济活动过程,包括土地开发及转让、租赁、抵押;房屋建设、销售、租赁、 抵押。
房地产开发:  指出于出售、出租的经营目的