海口房地产市场报告.doc

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海口是海南特区的省会，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市
。的东侧入海，面积约238平方公里，。，%。，%。其中，，，%%。
1988年海南省设立为特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、
休闲为一体的新型都市。
海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各
地紧密地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把旅客带到任何目
的地。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水
准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。
【区 划】 辖4个市辖区龙华区、秀英区、琼山区、美兰区。
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【中心市区城市分区和功能组织】
中心市区是以海口市区、秀英区和府城镇为基础发展起来的，远期规划人口
规模为60万人，总建成区用地规模为96平方公里。中心市区是海口市区的核
心部分，是近期建设的重点，是省市机关及外省驻琼办事机构所在地，是全省经
济、政治、文化、流通的中枢。它的建设对全市以至整个海南大特区的发展起着
推动作用。中心市区由11个分区组成，其功能构成：
(1)新中心区——政治、文化中心、全市远期的核心区；
(2)滨海金融贸易区——金融贸易中心，全市近中期的核心区；
(3)海甸岛科研、文教、高技术综合区；
(4)新埠岛旅游渡假区；
(5)老市区－－商业居住综合区；
(6)府城区－－旅游、文教、科研、居住、工业综合区；
(7)沿江居住区；
(8)金牛岭居住区；
(9)金盘工业、生活综合区；
(10)秀英区——工业、港口、仓储、生活综合区；
(11)永万工业、生活开发区。
，按可比价格计算，%；
，%。 【工业】 经过多年的发展，海口已形成了以生物制药、机械电子、饮料食品、
橡胶化工、纺织化纤等五大行业为支柱的工业体系。，%。其中，生物制药、汽车机械、水产品加工等
行业的迅速发展，显示出巨大的潜力，引起国内外投资者的关注。省长卫留成在
今年6月泛珠三角区域合作与发展论坛会议上认为海南潜力项目有６个：旅游
业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产业。
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【旅游业】 海口是海南旅游的集散地，是首批“中国优秀旅游城市”，主要景
点有西海岸带状公园、热带海洋世界、五公祠、西天庙、海瑞墓、邱浚墓、苏公
祠及秀英炮台、人民公园、金牛岭公园、动物园、滨海公园、万绿园、假日海滩、
西秀海滩、白沙门海滩等。截止2002年底，拥有星级宾馆酒店50多家，其中五星级3家，五星级标准3家、四星级8家，三星级22家；，%；，%。 【城乡居民生活水平稳步提高】，%；在岗职工年平均工资14815元，%；农村居民年人均纯收入3271元，增长6%。12月末，，%。城镇居民人均可支配收入8350元，%；城镇居民消费性支出 6607元，%，%。
【商品房施工面积增长迅速】，%，，%；，%，，%；，%;，%。
海南正以一流的人居环境而成为中国人“第二居住地”的首选。今年上半年
海口市别墅、公寓和写字楼被岛外居民购买的分别占９５％、５３％和７０％，
而三亚市的这三项指标均为９０％以上。
据海南省统计局发布的最新统计数据，今年前三个季度，全省房地产开发累
，%，其中，，%，%。
分类数据显示，在全省九个月累计完成的房地产开发投资中，住宅开发投资
%，%；%，%；%，%；%，%。
今年海南房地产开发总的运行轨迹是高位启动、高位运行、高速发展，尽管
从6月份开始，受整个固定资产投资大环境“降温”的影响，海南房地产开发同
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比增幅呈逐月减缓之势，但没有改变海南房地产平稳、快速发展的喜人局面。
在全省9个月全部房地产开发投资资金来源中，%，%，%，%。受强势投资的推动，今年前
，%。，%。，%。投资大幅增加的同时，海南省房产销售十
分红火，交易活跃。今年前9月，，%，，%。，%。，%。
从短期上看，海南房价将在短期走低，但从长远和总体上来看，房价升温、
房产升值是一个大的趋势。
1.
海南此轮大规模的房地产投资始于２００３、２００４年，而在全国海南经
济及社会发展已经边缘化，因此房地产投资也随着北京、上海、杭州等城市的降
温，在下半年出现回落。现在看，海南房价与自身比在高位走平，由于经济缺乏
自主性，短期内海南房价的回落必然为全国大势所趋。
首先，建材价格从上半年开始普遍回落，目前已经到了去年上半年相对合理
的水平。从房屋成本分析，直接影响房地产的价格也将回落，但有一定的滞后性，
估计为半年到一年左右。在人们心理上，已经暗示了降价是不言而喻的事情。
其次，国家相关宏观调控措施的落实和继续执行，尤其是中央出台了一些有
关土地政策和限制炒房行为的政策与措施，这将有效防止房价被人为地抬高或价
格虚涨。并且土地源头的控制，有利于楼价理性回落。随着国家宏观调控措施作
用的逐渐显现，土地吃紧现象将缓解，房价也将逐渐回落。根据有关规定，开发
商圈地后要在一定期限内开发，如果不开发则要将这块土地上市公开交易。而现
在很多开发商并不具备开发能力，随着他们所圈的地重新回到市场上，土地供应
量恢复，房价会慢慢回落。
再次，银行方面的因素，银根的收紧和放贷条件提高以及加息，造成一批缺
乏资金实力的项目产生资金链的矛盾甚至断炊，因而也可能通过降价以求尽快回
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笼资金。去年及今年上半年新开的项目增多，但绝大部分都会在今年下半年和明
年上半年推向市场、开始销售，市场竞争将更加激烈，这种竞争完全是材料低价
时某些建成的项目与材料高价时某些建成的项目之间的竞争，可能对市场的波动
比较大。
最后，消费者购房已逐渐趋于理性和更加关注质量，甚至在同质的条件下要
求价格更优惠的这种购买心态，促使许多急于资金回笼的项目不得不降价，以求
成交率。
2.
从长远和总体上来看，海南房价升温、房产升值是一个大的趋势。
价格是由供求关系决定的，海南房价的上涨有赖于需求的提高，这包括人气
与购买力的提升。而只要有四五个百亿元规模的大型工业项目，就能把整个海南
经济支撑起来，形成旺盛的人气和购买力。而事实上从今年起，海南正在建设这
些百亿元级的大项目，这些项目有些已经在建，有些即将开工，早的今年即可投
产，晚的也预计在２００７年。更何况，海南还有医药、电子、农产品加工、石
英砂与玻璃制造等新的产业增长点，都已经表现出巨大的潜力。当这些百亿元的
大项目投产之时，便能形成岛内强大的购买力。 最突出的例子就是洋浦的开发，随着炼油厂的动工建设，沉寂已久的洋浦房产全面爆发。
除了大工业开发的支撑，海南的房地产在发展旅游房产、吸引岛外购房者的
策划方面也有其独特之处。海南作为有着独特品牌的热带海洋城市，在国内有着
强大的号召力。海口楼盘的最主要客户是内地新富人，这是海南省房地产界不争
的事实，即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地的工业化而成长。
2003
海口市房地产市场2003年保持快速发展势头——新开发项目增长较快、住
宅仍占主体、投资逐年扩大、销售再创新高、资金结构优化、外地豪客以浙沪人
士居多。
1．新开发项目增长较快
，%。去年
，%，其中住宅新开工面
5
，%。
2．投资规模逐年加大
房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动
力。2003年，，%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演越来越重要的角
色，%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。
3．住宅仍占主体
住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。，%，%，办公楼、%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场
化的转轨。
4．房屋销售再创新高
过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市
，%，。2003年，，%。
投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，
预示今后海口房地产市场仍会保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需
求都表现出足够的理性。
5．房地产开发资金来源呈多元化
，，，，%、%、%。
6．外地豪客以浙沪人士居多
海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了海口市几乎所
有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上，昌炜玉园、海岸一号、紫荆花园、海怡豪园等楼盘都在其中。今年9月，昌炜玉园一区交付使用，
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同时，珠江物业正式入驻昌炜玉园。这意味着滨海大道板块的楼盘将由建设开发
期逐渐进入竣工交付期，一个全新的楼盘板块将在海口崛起。据了解，位于海口
市滨海大道板块的楼盘基本上都是中高档楼盘，购买者也以外省客户为主，周围
围绕着万绿园、会展中心、双岛学园、生生百货等机构，居住环境舒适，也具有
比较高的投资价值。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元/平方米，个别所谓的“极品”达到了6000元/平方米；别墅价位则在8000元/平方米上下。至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。海口滨海大道一带近两年的
商品房年供应量在2000套左右，单凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑
这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地
的房价来说只是中低水平。更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参
与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。
据介绍，这些高档楼盘的购房者70~80%都是外地人，而且以浙江和上海地
区为主。外地人来海口置业，房价低是一个重要因素，相比浙江和上海动辄每平
方米七八千元的房价，这里一套三房两厅的海景房也只有40万元。但外地人来海口置业更为重要的因素是，海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上
海南这些年的基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消
除，所以现在进入海南房地产市场正是一个大好时机，无论对企业还是个人。
海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口这些年新建的中高档楼盘就
像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并快速变现，可能没有多少赚头，说
不定还会被套牢，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。而且，外地人来海口
买房子大多属于“两栖型”，也就是说既投资又自住，所以买一两套的人比较多，
价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲
友度假用，反正现在海口的房价便宜。
2004