业委会简介.pdf

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业主委员会
业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，
是业主行使共同管理权的一种特殊形式。 
业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由 5 至
11 人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，
它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决
定权 
基本含义
业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管
理权的一种特殊形式。 
一般情况下，业主委员会有两种产生方式: 
1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、
《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生; 
2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然
后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业
委会，主要负责楼间共有的管理; 而楼委会，负责楼内共有
的管理。 
业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算:最接近
"小区总户数*2%"的单数。由此可以保证小区业主的较高质 : .
量的沟通覆盖。比如，对于 1000 户的小区，1000*2%=20，
较好的委员数量为 19 或 21. 
任职条件
业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数
组成业主委员会。业主委员会委员应当是物业管理区域内的
业主，并符合下列条件:
(一) 具有完全民事行为能力; 
(二) 遵守国家有关法律、法规; 
(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主
义务; 
(四) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁; 
(五) 具有一定的组织能力; 
(六) 具备必要的工作时间。 
业主委员会委员必须符合下列条件
; 
、规章、规范性文件和业主公
约、业主委员会章程;  : .
，能够较好履行业主
委员会成员职责; 
; 
。 
职责
1.《物业管理条例》规定:  
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责: 
 (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业
服务合同; 
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协
助物业服务企业履行物业服务合同; 
(四)监督管理规约的实施; 
(五)业主大会赋予的其他职责。 
2.《业主大会议事规则》的规定:  
比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议
事规则》(示范文本)【沪房地资物[2008]389 号】规定: 
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责:  : .
(一)拟订选聘物业服务企业的方案; 
(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报
业主大会决定; 
(三)拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主
大会决定; 
(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等
方面的规章制度的方案，报业主大会决定; 
(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备
的使用、收益方案，报业主大会决定; 
(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定; 
(七)拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主
大会决定; 
(八)对违反管理规约的行为进行处理; 
3.《业主委员会工作规则》的规定 : 
业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员
会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如
成都市房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》(示范文本)
【成房发[2007]87 号】规定:  : .
业主委员会履行下列职责: 
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 
(二)根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企
业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企
业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定; 
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业
服务合同; 
(四)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共
秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主
大会会议决定; 
(五)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业
共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定;  
(六)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属
设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定; 
(七)根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，
提交业主大会会议决定; 
(八)初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务
计划，提交业主大会会议决定;  : .
(九)提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业
主委员会委员; 
(十)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合
同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务
合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。 
(十一)监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行
处理; 
(十二)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务
费用的业主，限期交纳物业服务费用; 
(十三)督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属
设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资
金。 
(十四)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主
大会的财物进行妥善保管; 
(十五)及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提
交业主大会会议决定; 
(十六)协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或
者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与
物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷;  : .
(十七)加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高
业主自主管理的意识和能力; 
(十八)建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨
询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业
主报告; 
(十九)依法忠实履行职责，执行业主大会决定; 
(二十)定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受
街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会以及房产管
理部门的指导与监督; 
(二十一)按规定建立业主委员会信用信息; 
(二十二)积极配合公安机关、街道办事处、乡(镇)人民政
府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等
相关工作; 
(二十三)不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物
业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委
员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服
务企业、机构中任职; 
历史状态 : .
2003 年，《物业管理条例》出台，它第一提出了"业主大
会"这个概念，并且还把名称为"业主委员会"的小组，确定为
"业主大会的执行机构"的法律地位。 
2007 年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业
主组织业主大会和业主委员会的法律地位。尽管 2007 年《物
业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构
的限制，但是其决定内容和效力还受到《物权法》第七十六
条的限制。把"业主委员会"规范为"业主委员会执行业主大会
的决定事项" 
法律困境
一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法
律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管
理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过
程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为
阻碍中发展的的重要因素。因此，如
何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自
治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个
课题。 
困境一: 业主委员会的法律地位不明确
中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类:自然人、
法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具 : .
备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律
的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依
法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合
下列四个条件: 
(1)依法成立; 
(2)有必要的财产或者经费; 
(3)有自己的名称、组织机构和场所; 
(4)能够独立承担民事责任。其他组织又成为非法人组织，
是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组
织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民
事诉讼法》第四十九条规定:"公民、法人和其他组织可以作
为民事诉讼的当事人。"最高人民法院关于适用若干问题的意
见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定:"民事
诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定
的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。"由此可见，
其他组织是受中国法律认可和保护的民事主体之一，主要包
括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、
企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和
公益团体等。  : .
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责
任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严
格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立;其他组织则
不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限
度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超
出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。 
根据中国《物业管理条例》(以下简称为条例)关于业主大
会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表
和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行
下列六大职责: 
、修改业主公约和业主大会议事规则; 
、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作; 
、解聘物业管理企业; 
、续筹方案，并监督实施; 
、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设
备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 
、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业
管理的职责。  : .
《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机
构，履行以下五项职责: 
，报告物业管理的实施情况; 

务合同; 
、物业使用人的意见和建议，监督和协助
物业管理企业履行物业服务合同; 
; 
。 
经过对比后我们可以得出以下结论: 
第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，
又拥有进行"选聘、解聘物业管理企业"、"决定专项维修基金
的使用、续筹"等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公
共场地、设施设备行使财产权; 
第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，
根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可
以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有
独立的意思能力;  : .
第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法
规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主
委员会不是法人。 
第四，在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其
他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或
者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。 
2003 年 8 月 20 日发布的《最高人民法院关于金湖新村
业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指
出金湖新村业主委员会符合"其他组织"条件，可以以自己的
名义提起诉讼;2005 年 8 月 15 日发布的《最高人民法院关于
春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指
出业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权
对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主
承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参
加诉讼。根据这两个司法解释，业主委员会在法律上一般被
看做"其他组织"，具有民事诉讼主体资格。 
困境二: 业主委员会的运作程序亟待规范
《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定"业主委员会
是业主大会的执行机构"，但是对召开业主大会的条件、业主
委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法
律责任等都没有具体规定。  : .
《条例》规定"同一个物业管理区域内的业主，应当在物
业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成
立业主大