世联：佛山天湖郦都别墅营销策略.ppt

世联地产
2008年5月20日
天湖郦都别墅推售策略
本报告主要针对别墅推售思路进行展开,具体月度营销计划将按照本策划思路,结合当月实际情况,形成最终执行策略。
竞争环境
客户分析
目标
目标下的问题
目标的实现之道
战略生成
本体分析
案例借鉴
全年回款 14亿
2008目标
目标
,
园景存量107套左右,。
湖景单位存量约448套左右,。
别墅存量16套,。
实现目标意味着
现状盘点
园景存量销售95%,100套左右,销售金额约1个亿。
湖景销售55%,246套左右,。
别墅销售50%,8套左右,。
快速回笼是08年本项目销售任务的主题,别墅的推售肩任实现08年销售高峰的艰巨任务。
08年的任务非常的艰巨
产品特点
首层:
豪华门庭,,气派非凡。
客厅三面通透,超大空间,尊贵无匹。
270°宽景窗+超大尺度露台,纳景入户,与自然共享。
私家电梯,尊贵不凡。
别墅产品设计空间尺度大,尊贵大气,附带私家花园、平台花园及私家泳池,功能组合齐备。
地下室:
半地下室,采光充分,通透开扬
连接户外私家园林,地下室也可观景。
超大空间,娱乐设施自由组合
二层:
户型方正,分工明确,动静有序。
大开间卧室,极尽豪华。
带酒吧/书房设计,景色堪称无敌。
首层
地下室
二层
三层
三层:
超大豪华主卧,方正开扬,带超大卫生间。
大面积室外平台。
配套齐全,动静有序。
豪华景观浴室,舒适享受,尽显尊贵身份。
产品小结:
城市资源与稀缺景观资源双重优势,构筑产品稀缺藏品特点;
大面积、小花园、赠送少、紧临市政路,私密性较低,总价过高,将对其消化存在极大障碍;
编号
建筑面积(㎡)
赠送花园面积(㎡)
赠送露台面积(㎡)
销售总价(千万)
1座~5座
8座~12座

约100

2178
6座


3421
7座


3416
产品特点
别墅产品面积过大,但花园面积过小,赠送面积少,性价比较低。
目标下的问题
项目目前存在两大问题:
产品总价过高,安全私密性较差,花园面积小,对消化速度存在极大障碍;
从未针对别墅进行专题推广,本项目别墅产品形象、品牌、知名度尚未建立。
解决思路
首先针对别墅进行专题推广,建立别墅产品形象、品牌、知名度;
其次别墅进行针对性营销,促进其成交速度。
经验借鉴
1
案例。
他山之石,可以攻玉:
——别墅物业营销成功案例分析