租赁合同重点.ppt

租赁合同
一、租赁合同的概念、法律特征和种类
二、租赁合同的内容
三、承租人的转租权
四、买卖不破租赁
五、租赁房屋优先购买权和继续承租权
租赁合同的概念
《合同法》第212规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”
租赁标的物可以是动产,也可以是不动产,但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。
法律特征
1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。     -租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同,但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物所有权不发生转移,租赁合同期限届满后,承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性,因此可将租赁合同称为持续性合同。
 2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。          - 租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右,是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价,承租人以租金为对价,租赁合同是双务、有偿合同
租赁合同的种类
根据是否确定日期,可分为定期租赁和不定期租赁。     
  定期租赁,当事人约定了租赁期限,但租赁期限如果过长,不利于平衡当事人之间的利益,所以《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 
不定期租赁,当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。"当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"。
租赁合同的内容
(一)出租人的义务         
             
(二)承租人的义务
1、按约定使用与按性质使用
2、妥善保管的义务
3、不任意改善、增设的义务



出租人义务--租赁物交付及保持义务。
第216条:“  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
--对租赁物的使用收益,以交付为必要,所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物,并应于租赁关系的整个存续过程中,保持标的物处于适合使用、收益的状态,即保持租赁物符合约定的用途。
出租人的维修义务
保持义务的体现(220条、221条):
    维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下,如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化(包括磨损)的,出租人有维修义务,如果由于承租人的故意或者过失,致使租赁物破损,自当由承租人承担责任,由出租人自负经费维修。
权利瑕疵担保义务
(1)权利瑕疵担保义务的含义。               权利瑕疵担保义务,是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利,而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。(228条)   (2)以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响。            《〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定:"抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。"
承租人义务--按约定使用与按性质使用
《合同法》第217条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”
-- 如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。
首先,承租人应当按照约定的方法使用租赁物;如果没有约定或者约定不明确,则应按照《合同法》第61条的规定确定对租赁物如何使用,即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用,如果还不能确定,则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。