嘉城五期前期产品定位建议06.21.ppt

嘉城五期前期定位报告
谨呈:上海华江建设发展有限公司
易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司·大上海区市场部二组
定位前的思考……
2012年,嘉城将迎来收官年;
本案五期项目将连同六期一起作为收官战,一同为嘉城画上圆满的句号;
但在定位与产品打造上五期项目于六期有着明显区别;
本报告期望通过对五期项目的土地、市场、客户等多方面的分析,对项目的定位产品给出最优化的建议
目录
Background
定位前的思考:
首先通过对项目自身的分析,做出整体的定位;
在整体定位条件下,结合客户需求对本案的产品打造提出对应的建议
针对项目的内外部环境认知,定义项目价值,确定项目战略发展方向
在项目总体定位及目标下,结合市场环境、客户情况、周边竞品对项目的产品组合、户型面积、规划等给出建议
研究要点
主要内容
项目整体定位建议
项目整体定位
PART1
产品建议
2、户型建议
1、产品组合建议
3、排布组合
4、产品优化建议
(外立面、装修、景观)
PART2
项目整体定位建议
PART1
地理区位
整体策略思考
开发要求
六期
桃浦公路
沪宁铁路
14号线江桥站
嘉城一期至四期
内部认知1:地理区位
发现:问题
噪音污染严重:
位于飞机航道下方,且北面紧靠桃浦公路及沪宁铁路,噪音污染较为严重。
周边环境差:
项目周边电线林立,初期周边动迁房形象较差;
寻找:机遇
交通位置:
项目相对于六期更靠近未来的地铁站;
距周边配套较近:
距离沃尔玛商业中心、嘉怡路商业配套仅5分钟路程
步行5分钟
飞机航道
五期
从项目自身条件来看,适宜打造实用型、高性价比首置产品
内部认知2: 整体策略思考
明年作为嘉城的收官年,五期及六期项目都将上市,因此需要考虑项目操作的互补性
之前本案六期产品定位
定位:高品质、高溢价产品
总体量较大,,可打造的产品组合较为丰富。
本案五期产品
建议:“短、平、快”
走流量、形成互补、搭台唱戏
总体量较小,,产品打造可变性较小
开发商对于本项目期待实现两大目标:
目标
1
期待打造符合市场需求的产品,保证快速去化——
面临任何市场环境,都能立于不败之地
目标
2
叫好又叫座,创新化差异化符合市场需求的产品——
作为收官产品形象上要有所提升,同时实现项目的热销
内部认知3:开发要求
自身条件
适宜打造实用型产品
我们的理解:
打造利于销售的产品,实现项目快速销售
形象上应有所提升,获得良好的口碑
实惠、亲民型精品住宅
——旨在保证项目热销
项目形象定位
项目要求
保证快速销售、保证利润
整体策略思考
形成差异化互补
市场各项目能级分析
项目产品定位
PART2
物业形态建议
户型建议
排布组合
1
2
3
外立面、装修、景观建议
4