奥园国际城定价说明.ppt

奥园国际城定价说明报告

全年目标值:
,预计销售340套房源(别墅67套,小高/高层273套)
开盘目标值:
286套房源(别墅65套,小高/高层221套),占全年任务额的86%
第一部分:产品线均价价格制定
1
市场状况
1、宏观情况
2、竞争板块与竞争对手
市场状况
宏观情况
调控新政
调控新政内容:
市场状况
宏观情况
首付款比例调整到30%及以上;二套住房严格执行首付款比例不低于50%,%上调一倍;,暂停发放外地人及第三套房贷(苏家屯地区超过区域最高价5375元/㎡,契税增加到4%)
1、本次调控政策打击力度大,针对性强,抑制了沈阳部分投资、投机行为;
2、目前沈阳供应和成交处于合理范围,市场泡沫较小,受新政影响不大;
市场状况
宏观情况
调控影响——沈阳当地政府职能部门观点
调控影响——业内人士观点
沈阳王国庆——百益龙集团董事长王国庆
政策的目地在于抑制部分投资和投机者的炒房热情;同时动摇了购房者的买房动机。会对需求产生一定的心理影响,造成阶段性成交量下降。进而导致又一轮忽冷忽热。对抑制房价过快上涨将起到积极作用!
廖承军——知名地产评论家廖承军
新的房地产调控政策刚刚在新闻联播播出了,我只看到了后半段,似乎没有新意,只是就“国十条”的内容强调了一下,只有尽快推进房产税这一条看似很吓人(但也说明短期内不会推出),但没看到前半段实不敢下什么结论,谁帮讲讲吧。买首套房也要首付30%,交不出一年社保证明和纳税证明的不发贷款,我没理解错吧,这就影响够大了。
调控影响——客户观点
市场状况
宏观情况
别墅认筹客户王女士:
我的朋友基本都拥有2套以上的房产,新政出台,对他们房产的投资欲望有所降低,但自住需求不会受到太大影响,就我个人而言,想看看政策具体执行情况,如果贷款严厉,有可能暂时放弃投资想法。
高层改善置业客户郝先生:
我打算今年换一套大一点房子,这次政策的出台,我有暂时放弃了换房的想法。首付增加2成到是可以承担,但利率10%上浮难以接受,还需要在考虑考虑,也看看政策的执行程度。
小结:
新政是在新国十条内容基础上加强落实,相比更加严厉;
新政将抑制投资者炒房热情,对购房者心理产生影响;
新政导致改善型客户购房热情;
影响购房者心理,导致客户购房热情下降,从而抑制销售;
促使市场迅速转“冷”,可能出现价格战局面。
目前沈阳市场受到影响,尤其高端产品受到销售停滞状态。
市场状况
宏观情况
有利因素:苏家屯是正在发展中的副城,而项目位于未来副城轴心位置,新南站高铁枢纽、沈阳新国际会展中心,2013年沈阳全运会等市政规划的附加值效应会充分带动区域的发展和经济的提升,区域价值的升值空间特别明显,未来发展潜力不可预估。
1、沈阳新南站:位于大浑南白塔街道不羊安村,是沈阳经济区的交通总枢纽,也将成为高铁的枢纽,快速拉动经济发展,形成高铁经济;
2、沈阳新会展中心:新沈阳国际展览中心将建在原来浑南大市场的斜对面,展览面积将达到20万平方米,新沈阳国际展览中心可承办各种展会,制博会、东北亚博览会、食品博览会等等;
3、沈阳2013年全运会:沈阳市在大浑南莫子山地区建设全运村和全运会训练中心,并在全运村里设媒体村和运动员村,同时为了承办赛事,初步计划新建5个、改扩建10个体育场馆,