房地产项目规划流程.ppt

地产项目规划流程
城市规划
详细规划
总体规划
控制性详细规划
修建性详细规划
战略层面
操作层面
分区规划
总体规划
分区规划
控制性详细规划
修建性详细规划
房地产项目规划流程
规划分类
市场调研
项目定位
设计前期工作
方案设计组织
项目指标确认
施工图设计组织
房地产项目规划流程
地产项目规划主要流程
选址
立项
土地取得
规划设计
开工建设
竣工销售
房地产项目规划流程
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
消费者调研
市场调研阶段
房地产项目规划流程
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
依据控规指标,提出产品类型建议,完成项目定位工作
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算
开发计划:根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;按营销计划和工程情况排定工期。
项目考核指标初定:组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求。
工程:根据工期制定工程款支付计划;
项目发展报告
项目定位阶段
房地产项目规划流程
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
设计院初步选择
明确设计单位选择标准,了解相关设计院的价格行情。必要时,对设计单位进行实地考察
设计前期工作
房地产项目规划流程
方案、规划设计院选择与合同签订
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。
彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图(含经济指标);详细性规划方案的报建及确定(含配套场站点)报市建委;
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标,逐步深化、细化。彩色立面效果图送规划预审及审批(上报市建委);景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际,从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
彩色总平面图方案送审
方案设计组织
房地产项目规划流程
项目成本指标确定
对销售费用指标,进行讨论确定;
结合不同客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议;
项目考核指标确定
工程:制定工期。
年度考核指标调整
工程:制定工期考核标准。
项目指标确认
房地产项目规划流程
施工图、建筑设计院选择与合同签定
成本控制部:配合研发进行设计招投标;
工程部:对结构方案、设备选型进行评估;法务:合同的审核。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书
(交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)
结构方案及设备选型研讨及确定
成本:针对不同结构方案进行经济测算,选优;
工程:参与结构方案及设备选型研讨。
施工图设计组织
地质勘察报告
组织现场勘察,并提供地质勘察报告
施工图成果
总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人防报建图、施工图全图、施工图审查全图及计算书
综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
销售:结合宗地状况、项目定位和成本测算情况,参与景观施工的讨论制定
工程:对选材、工艺做法提出专业性意见。
施工图设计组织
房地产项目规划流程