2013合肥砂之船营销策略提报.pdf

2013合肥砂之船营销策略提报.pdf——让艺术醇浓生活——
合肥砂之船
营销策略提报
Part 1 市场环境简析
INDEX Part 2 项目解读
Part 3 产品调整建议
Part 4 定位及形象包装
Part 5 营销策略
Part 6 整合推广策略
Part 7 销售目标及计划
Part 8 其他相关建议
Part 1 市场环境简析
合肥商业概况
市场竞争环境
奥莱在合肥
合肥商业概况市场竞争环境客群分析奥莱在合肥

发展历程 6
大量综合体开建
5
购物中心雏形显现·2008年开始,新开
新建购物中心增多
4 发项目主要向购物中
传统百货慢慢向现•尽管没有真正意义心方向发展,且基本
代百货转变
3 上的购物中心,但元都采取购物中心+写
大卖场大举进入·百大CBD购物广一广场的运营及逐渐字楼+酒店+公寓/住
合肥市场
2 场、国购广场等商业成熟让宅的综合体开发模式。
以百货为主体的
•家乐福、沃尔玛等出现,开始由传统百购物中心业态在合肥
1 四牌楼商圈形成
大型连锁超市进入合货向新兴的现代百货开始崭露头角。市场
以传统商业为代表上新建购物中心明显
•90年代中后期,以肥,充实了合肥的零转变,也标志着合肥
的三孝口商圈形成增多,第二次商业升
鼓楼商厦、商之都、售形态,合肥多家大商业市场第一次升级
级启动。
•以红旗百货大楼、龙图百货大楼、乐普生为卖场销售额排名全国启动。
商厦、汇通商厦为代表代表的四牌楼商圈开前列。
的合肥最早的传统商圈始形成和发展。
三孝口商圈形成。
80年代 90年代 2002年 2004-2006年 2006-2008年 2008年后
主要商圈
商业由单核集中式
向多元并列式发展
由老城区向城外围方向飞速扩张
形成了环状扩张的商业格局
合肥多商圈时代已经来临
但老城区市中心地位仍不可撼动
出售市场
供应:年均供应约180万方,占整个地产市场供应量的20-25%
成交:年均销售约70万方,当期供应去化率不足45%,去化较为缓慢
库存:库存压力较大,特别是近两年的供应积压
总供应总成交
总库存
年度供应面积套均面积成交面积套均面积成交均价
供应套数成交套数(万方)
(平米) (平米) (平米) (平米) (元/平米)
2010年前 172
2010年 1412564 13114 108 875236 10813 81 12379 54
2011年 2143999 19679 109 763626 9346 82 15381 138
2012年 1835725 10279 179 575952 7173 80 14521 126
2013年1-5月 464853 3063 152 312350 3577 87 13152 15
累计 5857141 46135 127 2527164 30909 82 505 万方
单价:较为稳定,主流价为12000-15000元/M2,
套型:近三年250 M2以上套型占总成交比58%,但库存压力巨大
合计
539万M2
221万M2
出租市场
租金水平:主流租金为80-140元/M2/月
投资回报:回报率为3-12%之间,多为5-7%
200
180
160 出租率:60-100%之间
140
120
100 与本项目可参照性项目中
80
60 安高城市天地和新华国际广场因地段和品牌带动,
40
租金多为120元/M2/月以上
2 主流租金为80-140元/M2/月
0租
金天鹅湖万达广场因有芜湖路万达广场火爆经营的吸
安高城新华国际天鹅湖政务金街
港汇广场 2
市广场广场万达广场引和万达品牌的支持,租金多为150-200元/M /月