南京大吉山水田园商业、二期住宅营销策划报告.ppt

南京大吉山水田园商业、二期住宅营销策划报告.ppt大吉·山水田园营销策划报告
——商业、二期别墅
谨呈:南京大吉房地产开发有限公司
蜕变’s
前提
宏观市场研究——10年市场何去何从?
二期住宅的全面蜕变
3
房地产行业全景图
宏观趋势
手握重金
存量不足
抢购土地
投资客为主流
抵御通货膨胀
暧昧的二套房政策
自身防范风险
GDP政绩
土地财政
倾向于维持救市政策
保增长(维持当前政策)
防风险(适度收紧)
价升量高位稳定为主流
供给不足导致部分城市成交下滑
国内经济
全球经济
率先复苏,保8无忧
持续回暖
行业
明年市场的主导者
4
影响2010年房地产市场的核心因素
宏观趋势
5
价
量
开发商
需求
房地产走势
量支撑价
1
外生变量
投机需求
投资需求
居住需求
价格变动
价助涨助跌
3
成交量支撑位
涨
跌
量先价后
2
资金宽松
资金紧张
三条规律
宏观趋势
1、房地产市场内在规律(可预测程度较高)
6
宏观趋势
成交额下降
成交额上升
成交额上升
价量齐升
价升量跌
价量齐跌
价跌量升
价跌量急升
价量齐稳
量
价
量支撑价
1
价助涨助跌
3
价助涨助跌
3
量先价后
2
量支撑价
1
在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现
价量规律在07——09年走势中的体现
深圳
其它一线城市
部分二线城市
部分中西部城市
量先价后
2
07
08
09
10
1、房地产市场内在规律(可预测程度较高)
7
1、房地产市场内在规律(可预测程度较高)
宏观趋势
从该因素得出的基本判断
8
2、政府宏观政策考量(不可预测性高)
宏观趋势
深圳商品房价量走势
房价拐点之一
房价拐点之二


所谓价格的拐点其实是政策的拐点
9
2、政府宏观政策考量(不可预测性高)
宏观趋势
从该因素得出的基本判断
宏观趋势
2、政府宏观政策考量(不可预测性高)
南京2010年楼市新政“温柔”出台
政府心态:稳定市场是关键,不要高房价,也不要大起大落
政策基调:支持自住和改善型需求,打击投机需求
政策要点:取消零契税,%;低密度物业取消1个点的契税补贴,回复为3%
不确定点:首付比例、贷款利率等相关调控政策尚未出台