湘潭九华金水湾房地产项目可行分析报告.doc

湖南湘潭金水湾项目
可行性研究报告
湖南湘潭金水湾项目
湖南金色可行性研究报告
目录
报告说明 4
第一部分项目总论 5
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发展商背景 5
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第二部分湘潭经济环境研究 8
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湘潭市人文、地理、交通状况 8
湘潭市经济发展特征 9
“长株谭”城市群的定位 10
“长株潭”城市群批准为“两型社会” 10
湘潭在“长株潭”的位置及定位 11
“长株谭”城市群规划对湘潭市发展的影响 12
(待修改) 13
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城市基础工程 15
合理规划房地产开发,加快普通商品房、经济适用房和廉租房的开发建设 15
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、加速,现状基数低,未来发展潜力巨大 16
,促进房地产市场日益活跃 17
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本章小节: 19
第三部分湘潭市房地产总体分析 20
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土地供应 20
3. 3商品房供求 21
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本章小节: 23
第四部分湘潭市房地产市场细分研究 24
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住宅市场发展格局 24
住宅发展指标(供应、需求、价格) 27
产品因素研究(销售率、客户组成、园林景观、车位配比、销售率等) 29
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商业发展格局及现状 33
典型商业案例 35
商业发展规划 37
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酒店发展现状 38
典型酒店案例 39
未来酒店供应 42
本章小结 42
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九华经济开发区市场差异性需求分析 43
九华经济开发区商业地产市场供需分析 43
九华经济开发区住宅市场供需分析 43
九华经济开发区住宅及商业地产市场价格状况 43
九华经济开发区房地产市场发展前景 43
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区域背景 44
交通状况 44
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未来规划建设 44
项目swot分析 44
项目核心价值体系 44
第七部分:项目发展建议
市场定位
项目定位依据
目标客户定位
规划及产品组合建议

开发进度建议
市场推广策略
第八部分:项目财务分析
项目投资估算
开发成本估算
投资进度估算
项目资金运作测算
项目运营收入估算
项目可运用资金估算
投资计划与资金筹措
第九部分:结论与建议
结论
建议
第八部分项目财务分析

项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
本项目的开发总工期为四年,分四期开发,每期的工期为一年(酒店工期为两年),详见项目工程建设进度表(表8-1)。
根据湘潭市房地产开发的实际情况,本项目的各项成本费用可以归纳为:土地购置费、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、开发期税费、管理费用、不可预见费、财务费用、销售费用。
土地购置费的估算:土地购置费包括地价及买地税费。本报告设定项目用地已完成拆迁补偿及“三通一平”,并已交清土地出让金,表中“地价”是指熟地的价格。根据与贵司的约定,地价成本由贵司提供。买地税费是指买方交纳的契税及印花税,%估算。
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察、可行性研究等费用,费用确定主要参考同类房地产开发项目的实际情况。
建安工程费是指是指建造房屋建筑物所发生土建、水电安装、电梯、消防、暖通空调工程费等,费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。其中酒店、商业超市、会所、幼儿园的建安工程费包含装修费用。
基础设施建设是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设