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商业规划七要点详解
商业规划原则
交通优先:
1)根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局,将商业功能优化布局在交通最优位置;
2)人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人,场地内部只有人行,车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。
功能分区:
1)按业态彼此之间的功能对应关系布置;
2)根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态;
3)遵循建筑设计的基本规律。
突出商业:
1)商业在城市综合体中占据主导位置;
2)在规划布局和城市形象中突出商业,体现可达性和可视性;
3)订单式的地产开发,进行主力业态的预招商。
公共空间:
1)室外:商业广场、集中绿地和景观水系;
2)室内:收放有度、错落有致、流畅通透。
商业规划七大要点
一、功能布局
住宅、商业要动静分区:住宅相对集中,形成社区并与商业进行分离;持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔,有利于后期经营管理。
星级酒店和甲级办公(若规划):尽量沿城市主干道显要位置独立设置,体现项目整体档次和形象。
公寓(若规划):作为商业主体上部的高层建筑群出现,应尽量沿商业主体的边缘布局。
二、建筑形态
外立面(新加坡ION案例):体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围,强调结合当地文化、历史进行设计;计出独特的立面造型,并将购物中心的名称及图案标志进行展现,以突出企业形象。
入口:购物中心主入口为一级入口,起到统领全局作用,醒目并有迎客功能,要重点设计;百货主力店出入口为二级,应重点体现业态特点;三级入口为公寓、办公、酒店。
景观(香港太古广场、美国迈阿密购物中心案例):凸显立面及夜景照明,沿主立面尽量不做遮挡,以突出时尚、表现夜景,活跃商业氛围作为主要原则。
涉及三个层面:主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观,营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、 LOGO灯。
太古广场景观由英国公司设计,总造价约1亿元。统筹考虑从建筑外立面延伸至地面铺装和景观绿化的整体设计和效果。
三、交通规划
门前广场:大型广场结合城市主要交通道路设置,其它广场结合商业出入口设置;
竖立布置:商业出入口数量、位置合理,结合客流动线、与市政人行道、过街天桥、地下通道、地下交通出入口结合设计;
道路交通:1)、商业综合体内外交通动线与城市周边交通的关系及组织要合理,符合城市交通规划要求;
2)、地下车库应有两处双向出入口,并分设在不同道路,减少对人行、客流的影响,并保证车辆到达和离开的顺畅,不造成拥堵。
3)、商业综合体的独立对外通道与内部垂直交通要统筹考虑。
停车位:合理规划机动车和非机动车的停车位数量和位置,满足商务和住宅需要,供商业使用的车位数量保证吞吐能力达到1000辆/小时。
停靠站和公交车站:为方便顾客上下车,要考虑增设港湾式车辆停靠站,长度大于20米、宽度为双车道,满足出租车停靠;根据周边公交车现状规划公交停靠站。
四、商业动线
动线设计的原则是动线清晰、简洁、尽量少分叉,核心动线是哑铃型,通过两端哑铃型主力店,用商业街进行有效串联,其它动线由此生发出来。
客流动线:简明、无死角,避免顾客走回头路;
车流动线:顾客车流从主要干道上的车库进入,再通过固定的车库出口离开,货流动线通过同一车库进出;停车位、设备机房、卸货区、库房及配套用房设计在地下一层或二层;
货流动线:分平面、垂直两种;平面运输进入地下,到各自货梯厅的卸货区,再通过货梯送到各个楼层, 百货、超市、餐饮及零售店铺要有各自相对独立的货梯,满足货运和垃圾清运的要求;主力店业态、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线,垃圾直接送到地下干、湿垃圾房,集中存放运输;
员工动线:员工包括商管人员及营业人员。商管人员的工作时间与营业时间不同,需要单独的上下班通道。各业态营业人员流线与顾客流线相同;餐饮业态人员要有自己的动线,即货运通道,货运通道中设置员工卫生间,是餐饮人员及垃圾运输的主要通道。
五、业态定位
商业定位:商业辐射半径和目标客群要明确。
商业体量:持有商业-地级市建议12-20万平米,县区10-12万平米。
业态配比:零售、非零售之间的面积分配。一般购物45-60%、餐饮15-30%、娱乐10-20%、休闲10-15%、配套5-10%。
主力店规划:百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店满足业态房产技术要求。
业态楼层规划:百货:-1F-5F;超市:-1F-1F或1F-2F;休闲娱乐:健身、KTV、电玩等规划高楼层,冰场可规划在高楼层或地下楼层;餐饮:一般地下规划快餐,地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮