洛阳市瀍河区启明南路地块项目
商业部分的一些建议
谨呈:洛阳国泰美居乐置业有限公司
根据贵司提供的资料,在地块产品规划中,商业面积规划近10万平方米,属于市级商业中心。我们根据市级商业中心的特性和规划“豪布斯卡”的理念以及区域特点,在整体商业定位中,我们提出三个必须确定的主题。
说明
问题一:项目商业在城市整体商业格局中扮演什么角色?
问题二:项目商业在市场中应当是什么样的形象面市?
问题三:项目商业的主要功能是什么?
在确定三个主题之前,我们先了解一下区域商业市场的情况。
区域主要商业集中于东花坛与夹马营路沿线,以低档生活服务商业和本地特色餐饮为主,无大型生活超市,商业总体规模较小,商业氛围较弱,并没有形成集中的商业集群。
以市场类和零售类业态为主,休闲娱乐业态缺乏,整体商业较为低端,属于商业发展的初级阶段。
区域商业总体状况
低端
规模小
初级阶段
关键词
餐饮
零售
市场
区域整体业态配置较为单一。市场类集中在九都东路与启明南路交叉口一带;餐饮类以回族特色餐馆为主,夹马营路聚集低端餐饮,无娱乐休闲场所。
区域商业经营业态
零售服务类主要集中在人口相对密集,配套相对完善的区域,无特色的零售商店和品牌商店。
单一
本地餐饮
休闲娱乐缺
关键词
总体消费率高,各项消费支出较为平均,居住与娱乐消费在近年来比例上升较快。
2012年瀍河区居民人均收入20201元,与洛阳市整体水平相差不大。在具体的消费支出上,食品依然是最大的支出,娱乐教育文化、衣着、居住、交通通信较为接近,而通常娱乐与居住所占比重不大,大幅度的增加,为市场提供了机会。
关键词
区域居民消费结构
消费均衡
通过市场看到了的一些现象
▶商业网点规划:无明确的商业网点规划
▶区域商业现状:商业初级阶段
▶租金水平:较低
▶消费能力:消费力较好,恩格尔指数表现为相对富裕
▶行业配置:业态单一且档次低
▶公共配套:缺乏且不完善
▶商业氛围:较弱,无形成规模的商业集群
魅力瀍河
项目主题
▶项目建成后将成为洛阳东部最为繁华的区域,将彻底打破瀍河目前的商业格局。
▶项目整体形象将作为瀍河商业的代表,是新的商业中心,体现新瀍河城市魅力。
定位诠释
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