第一章东坪镇市场研究报告
第一部分宏观区域分析
区域社会经济发展状况
区域概况(网上资料或统计局)
东坪镇为安化县县城,1951年8月县城由梅城迁至东坪,东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为10万左右,就业人口多集中分布于机关事业单位,商业服务业。
资江由西向东贯穿而过,把东坪镇分为南北两区。北区南临资江,北靠萸江公园,形成东西向的带状组团布局,城区主干道与其他小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制,建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美化街区形象,提升公民的素质,提升城镇的整体形象,发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力,促进人员流动,经济交流,促进安化经济增长。
安化经济发展概况(数据来源安化县2005年统计报告)
国家宏观经济态发展势良好的环境下,安化县GDP持续增长,,%。就业人口上升,居民收入稳步增长,,消费能力大幅提高。东坪镇城镇人口为10万人左右,城市化率水平比较低,%。
区位分析
项目区域位置与自然概况
项目所在区域为东坪镇地理位置与商业中心,该区位置优越,商业繁华,交通便利,老街为最繁华的商业街;文化氛围浓厚,原老2中东坪中学与小学的驻地;生活配套成熟,两家大医院位于迎春路一家超级市场。
由于各种条件的限制,城市规划落后,周边景观较差,,一是近景有柳溪,中景有柳溪上面的古桥与正在开发建设的新桥,二是远景有萸江公园与资江。
由于城市规模,以及经济能力的限制,居民的出行多为步行,本项目地处城市地理位置中心,步行20分钟皆可到达北区各就业中、居民区、商业中心,交通便利。
城市规划对项目开发的影响
今后东坪镇地产开发将持续以南区开发为主,辅之以旧城改造,综合开发,配套建设,提升安化整体城市形象,改善居住环境,完善配套设施,满足人民对住宅与商业配套设施的需要。
中心商业区的改造,以及柳溪的整体美化,将提升本项目的竞争力。
区域分析结论
1、近年来东坪镇经济发展迅速,人民生活水平日益提高。城镇居民人均可支配收入迅猛提高。
2、本项目位于柳溪河畔,中心商业区,商业价值和景观优势明显
3、由于迎春路与解放路较窄,对本项目的商业价值影响明显。
4、旧城改造以及镇东新桥的建设将提升本项目的综合价值;南区的开发建设,将影响本项目的开发
第二部分区域房地产的市场分析(住宅部分)
区域住宅市场的发展状况
区域住宅市场的发展回顾及概况
安化房地产发展比较缓慢,在2006年结束前,所开发的产品多为经济适用房与单位筹资建房。规划设计缺乏绿化,环境景观差;建筑风格缺乏,没有什么特色,外立面色彩,材质,纹理单调;产品设计落后,户型功能分区不合理。
在2007年初,3个楼盘同期开发,竞争格局加剧,规划设计提升明显,开发商开始注重对产品素质整体的提升,开始注意消费者对产品需求变化
近年来区域住宅市场供求分析
2006年北区住宅和商业总共开发面积为31600平米以上,市场提供住宅套数两百套左右,销售率达到90%左右,除了一些8至10楼的产品之外全部销售完毕。产品多为经济适用房,商住综合开发,均价多在900元每平米以上。
区域住宅市场的发展特点
北区的开发将以旧城改造为主,政府将加大力度促进南区的开发建设;
住宅将从对钢筋混泥土方面的需求,转向对生活方式的需求,对档次,对环境,对文化的需求
竞争格局将不断加剧,楼盘的竞争将从价格方面转向服务,营销,配套,文化的营造等方面的竞争
楼盘类型将由单体型,转向规模化开发,小区型开发
个人建房逐渐推出历史舞台,单位集资开发依然存在
客户群开始分化,市场细分将成为必然,产品差异化将日益明显
项目所在区域的房地产特性
例:
小区概况
位置
迎春路
发展商
荣达地产
占地面积
1600平米
总建面积
11620平米
物业类型组合
商住
分期开发进程
即将交楼
规划布局特点
庭院式
建筑风格特色
无
园林环境营造
无
项目开工时间
开盘
装修设备标准
初装
楼盘公建配套
无
物业管理
无
无
本次开发销售期情况
销售情况
推售总套数
63套
销售率
%
户型
主力户型
二房二厅二卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
主要面积范围
110-120M2
120-140M2
130-150M2
平面结构类型
平层
错层
错层
价格
整体均价
860-900元/㎡
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