2011年4月苏州南山相城项目营销推广报告.ppt

南山相城项目营销推广报告
苏州南山发展有限公司
2011年 4月
□ 2011年注定是个弱市,调控细则的明确,表明了政府遏制房价、遏制炒房的决心!
□项目位于相城CLD核心,完善成熟的配套,已然成为中央生活核心!
□作为我司进军相城的首个项目,从定位至规划均高起点,高标准旨在打造高端项目!
□ 14多万方建筑面积,18个月的销售周期,全盘目标均价不低于15000元/㎡!
营销背景
报告整体思路
项目发展背景探寻
项目市场占位
营销推广整体策略
推广策略实施路径
项目价值梳理
竞争市场分析
项目定位
客户探寻
价格定位
核心价值归纳
客户导向
大势研判
楼市格局
探寻项目发展背景
项目价值梳理
竞争市场分析
项目定位
客户探寻
价格定位
我们有什么?
与对手比如何?
基于项目背景和优劣势下的市场占位
十二五定调长期方针,新国八条主导2011年楼市调控主旋律
十二五规划纲要里关于房地产的阐述
经济
经济恢复超预期,经济转型和通货压力面临挑战。
房产
楼市调控初现失守端倪,抵御再次的楼市爆发成重点。
政治
政府楼市调控能力受到质疑,本届政府能否在最后一年解决解决楼市问题成关注。
政策程度:史上最严,相对温和
史上最严:相对于苏州以往任何一个政策,本次限购令直接限制了苏州户籍家庭的第三套购房以及无社保纳税外市户籍家庭的购房资格,导致了一大部分的需求被遏制,堪称史上最严。
相对温和:相比北京、上海等地,苏州版限购令较为温和,且在时间上出台较晚,也给了购房者和开发企业充分的缓冲时间。
苏州限购令出台——本市(含定销房)限3套、外地限2套。
对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
调整完善商品房销售价格申报制度,将申报价格由原来三个月内不得调高,调整为今年年内原则上不得调高。
苏州限购令出台——史上最严,相对温和
2月底市场经历了限购前的抢购潮,在3月2日限购令出台之后的3月3日,单日成交量跌至85套,限购令后日均成交72套,出现明显的下跌趋势。
数据来源:苏州商品房销售管理系统网
市场表现——限购令“立竿见影”
新“国八条”
限购令
春节低谷期
-
日均成交161套
日均成交106套
日均成交72套
房交会和开盘情况——限购令下市场观望气氛浓厚
项目名称
推案时间
推案产品
价格
去化表现
中海国际社区

高层
14000
73%
东方维罗纳

高层
8400
70%
中惠晨曦馨苑

小高层、洋房、多层
小高层9800、电梯洋房10800、多层11800
42%
海尚一品

高层、多层
高层12000、多层、小高层12800
35%
世茂运河城

高层
13000
21%
东方维罗纳

高层
8700
59%
枫华紫园

小高层、高层
10500
14%
融侨城

高层
11500
35%
新城金郡

高层
8000
79%
雅戈尔太阳城

高层
9800
60%
购买力强、通胀压力下的保值需求强劲,政策调控重灾区
基数较大大、购买力和意愿较强,受此次政策影响较小
多次换房需求,购买意愿多变,政策调控重灾区
限购令影响——再改型和高端产品成为政策重灾区,首置和首改产品在市场风险系数较低
客户需求分析
细分产品模型
基数大、购买力较弱弱、刚性需求,主要受限购导致的观望影响