九尊地产2011年10月3日辛集项目前期定位报告.ppt

河北一集项目前期定位报告
2011年10月3日
谨呈:河北房地产开发有限公司
京津冀一体化发展进程区位优势
建设国内一流、世界知名的“中国皮都”
北方重要的皮革制品生产和集散地
由手工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市
传统优势产业转型升级
五年完成城建交通投资55亿元,总的奋斗目标是:到2020年,,城市人口达到36万人;
城市的概况
辛集
3
地理位置
辛集位于石家庄市东65公里处,距首都北京250公里。
交通状况
辛集位于石德铁路沿线,铁路、国道、高速公路横跨全境,通达全县接壤,东与深县为邻,南与冀县、宁晋县相接,西与晋州市毗连,北邻石黄速12公里。辛集市境南北长56公里,东西宽28公里,总面积951平方公里。
辛集交通状况
2010年,,%;财政收入11亿元,%,,%;,%;,比2005年增长84%;,%。
社会经济概况
经济效益稳步提升,居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃,服务业水平不断提升。
商品市场供应充裕,消费规模不断扩大,新型流通方式快速发展。
餐饮业发展极为迅速,增长速度较快。
城市规划格局
《城市总体规划》立足石家庄经济圈、石衡经济带、京津冀经济圈,以更宽的视野和更高的层次,深入分析辛集在区域协调发展中的地位和作用,按照经济、社会、人口、城乡、资源和环境协调发展的要求,确定城市性质是:石家庄东部经济区中心城市;全市政治、经济、文化中心;我国北方重要的皮革制品生产和集散地;以化学和机械工业为发展基础的生态型中等城市
、产业正处于快速发展转型期。
,需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求;
3. 多元化、个性化等现代消费特征已经显现;
4. 本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。
5、根据辛集市现有的商业环境,已经满足不了现代的消费,商业环境需要升级。
城市的总结
宏观地产政策
1、各类房屋交易量增幅持续回落至近年较低水平
新建商品房成交量
上半年,,同比增加9%,增幅低于去年同期13个百分点。其中,,同比增加8%,增幅低于去年同期11个百分点,办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平(见图1)。
二手房成交量
上半年重点城市二手房成交量同比减少,北京、深圳、郑州、广州等城市二手房成交量分别同比下降30%左右。
区域成交量
上半年40重点城市中半数以上城市商品住宅销售面积同比负增长;4个一线城市中,除广州外,其余城市商品房销售面积均表现为同比负增长;3大重点区域中,长三角地区商品房销售面积同比负增长。
调控政策效果评估
2、房地产开发企业资金压力上升
定金与预售款
上半年,定金与预收款增幅低于去年同期38个百分点
个人按揭贷款
个人按揭贷款持续负增长,增幅低于去年同期近100个百分点
国内贷款
国内贷款增幅不到5%,低于去年同期40个百分点
信托、债券
2011年前5个月共成立250多款房地产信托产品,规模达到700亿,但在本年新增资金来源中占比不到3%。随银监会逐步加强对信托产品监测,5月新成立的房地产信托产品已经出现较大幅度回落
3、70大中城市平均房价涨幅回落,房价下降城市逐步增多
二手住宅价格
5月70大中城市二手住宅价格下降的城市有23个,价格持平的城市有11个,合计共有34个城市二手住房价格稳中有降,占比接近50%
新建住宅价格
新建住宅价格下降的城市有9个、价格持平的城市有11个,合计共有20个城市新建住宅价格稳中有降
土地价格
地价格涨幅出现较大幅度回落,、低于去年同期涨幅3个百分点。上半年,房地产企业购置土地费增幅低于购置土地面积增幅