深埗水旅游产业园项目建议书.doc

广东省中国旅行社股份有限公司
2011年11月
目录
第1章项目背景 6
一、项目地理位置 6
二、项目交通背景 7
三、项目现有资源条件 7
(一)自然旅游资源条件 7
(二)人口与社会经济概况 8
(三)公共服务设施条件 9
(四)市政公用设施情况 9
(五)建筑情况 9
(六)土地利用情况 9
第2章项目区域社会经济 11
一、高明区社会经济情况 11
二、高明区的产业发展情况 13
三、高明区城乡建设情况 13
四、高明区自然资源 13
五、高明地形气候 14
第3章项目建设的必要性 15
一、是促进高明“绿色旅游崛起”发展战略实施的需要 15
二、是丰富高明旅游产品品种的需要 15
三、本项目是提升高明旅游综合效益的需要 16
四、本项目是巩固和拓展高明旅游市场的需要 16
五、本项目是广东中旅自身发展的需要 16
第3章项目开发条件SWOT分析 18
一、主要优势(Strengths) 18
(一)相对交通区位优势 18
(二)环境气候优势 18
(三)有相当潜力的山水旅游资源赋存优势 19
(四)“宜游、宜商、宜居”的城市环境优势 19
(五)政策优势 19
(六)资源适合现代旅游发展趋势 20
二、主要劣势(Weaknesses) 20
(一)资源条件相对不足 20
(二)旅游产品策划和建设品味不高 20
(三)旅游服务配套设施相对缺乏 21
(四)缺乏标志,旅游印象不深刻 21
(五)市场营销费用大 21
三、机遇(Opportunities) 21
(一)城市快速发展 21
(二)区政府高度重视发展旅游产业 22
(三)周边景区发展为深埗水项目完成了一定的市场培育期 22
(四)旅游市场机遇好 22
(五)可持续发展条件好 23
四、主要威胁(Threats) 23
(一)工业建设压力 23
(二)省内旅游竞争激烈 23
(三)营销依赖性大 24
(四)小结 24
第3章项目建设方案 26
一、主题定位 26
(一)运动休闲 26
(二)度假休闲 26
(三)乡村休闲 26
(三)生态休闲 26
二、发展思路 27
三、战略定位 28
四、建设规划 29
(一)“一条景观中轴” 29
(二)“四个主题核心” 29
五、总体开发时序部署 31
(一)建设周期 31
(二)实施阶段 31
第4章市场分析与营销 33
一、高明区旅游市场 33
二、高明区客源市场结构 34
(一)空间结构 34
(二)时间结构 34
三、旅游市场定位 35
(一)基础客源市场 36
(二)拓展客源市场 37
(三)机会客源市场 37
四、市场预测依据 38
第5章首期启动项目及投资估算 39
一、首期启动项目 39
(一)具体启动项目 39
(二)启动区用地控制指标 39
二、投资估算 40
(一)启动区投入项目建设成本概算 40
(二)资金筹措 40
第6章项目经济效益评价 42
一、取数依据 42
(一)计算期 42
(二)营业税 42
(三)所得税率 42
(四)折旧年限 43
(五)客源预测 43
(六)价格估算 43
二、成本估算 44
(一)直接成本 44
(二)管理费用 44
(三)折旧 44
(四)销售费用 45
(五)财务费用 45
(六)利润估算 45
第7章财务评价 46
一、投资回收期 46
二、内部收益率 46
三、净现值 47
四、结论 48
第8章项目风险评价 49
一、项目风险因素 49
(一)项目建设风险 49
(二)市场风险 49
(三)资金风险 49
(四)经营风险 50
(五)不可抗力风险 50
二、项目风险对策 50
(一)经营机制对策 50
(二)风险因素对策 51
(三)市场风险对策 51
(四)项目开发风险对策。 51
(五)不可抗力风险对策。 51
第9章社会效益评价 52
第10章结论和建议 53
第1章项目背景
一、项目地理位置
项目地理位置处于佛山市高明区更合镇,S113省道和X504县道交叉处,是佛山市与粤西联系的主要通道,也是佛山市承东启西的“西大门”理想的区位。
项目至高明中心城区荷城28公里,北接高要市,南邻鹤山市,西连新兴县。有省道广高线纵贯镇内,是佛山连接粤西的重要通道,也是佛山市的西大门。
更合镇至佛山市区约46公里30分钟车程、距广州约75公里50分钟车程、江门66公里、肇庆74公里,与深圳、香港、澳门等的距离也都在100公里左右2小时航程即可。
显而易见,地处珠江三角洲发达地区与粤西南次发达地区结合部的更合镇,具备了区域