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新景祥·湖北润歌
2017年12月31日
闽东国际城3号楼酒店式公寓
市场调研及营销策划报告
谨呈:武汉楚都房地产有限公司
总体目标:
法院判决一旦生效就能实现一定比例的销售量。
目标分解:
实现项目利润最大化和企业品牌树立;
营销战略符合市场需求,同时风险可控。
销售目标
武汉楚都期望实现如下目标:
明确项目在装修、天然气、烟道、消防管网、中央空调、集中供水等方面配置是否需要部分或者全部配置;
是否需要精装修,样板房如何设置;
判决未生效之前在无推广的情况下如何解决第一波客户的购买诱因;
如何确定本项目的推盘节奏,以使得本项目能最大程度的规避市场风险,实现后续推盘产品的价格提升,最终实现利润最大化;
在项目形象欠佳产品且目前暂时不能推广的情况下在哪个环节进行创新才能使项目具备影响力。
核心问题
实现销售目标需要解决的核心问题:
下面,我们将按新景祥12年发展历程总结的系统解决流程具体展开分析与论证。
我们的研究思路和方法
市场背景
发展策略
行销策略
通过理论分析与案例借鉴及现场客户分析确定本项目最适合采用哪种发展策略?
行销节奏
约束条件
项目界定
从根本上界定项目属于什么性质?属于哪一类产品?
制约本项目销售的约束条件都有哪些?
各类小户型产品在市场上的实际案例及表现如何?深层次的原因是什么?
如何通过包装与推广,塑造唯一性、权威性、排它性产品,提升物业价值与市场接受度?
分阶段实现销售目标,确保物业价值的增长与实现。
个案调研
区域市场
整体市场
项目解析
案例借鉴
报告的结构思路导图
包装九要素
行销五阶段
定位体系
现场检验
行销推广策略
项目发展战略
市场背景分析
项目约束条件
项目属性界定
阶段营销推广执行
本报告解决的问题
项目属性界定
1
项目属性界定
项目约束条件
项目发展战略
行销策略拟定
营销推广执行
市场背景分析
项目位于汉阳核心商圈钟家村核心位置,公寓所在3号楼紧临鹦鹉大道,区位优势明显
商业:新世界百货、汉阳商场、汉商银座、闽东国际城等,覆盖百货、服饰、餐饮、娱乐、教育、服务等各类型的业态;
社区人口:周边社区聚集,人口20多万;
酒店:如家快捷酒店、盛世归元酒店等
其他配套:武汉三中、钟家村中小学、市五医院、武汉友好医院等。
项目区位
项目所处商圈为三大市级商圈之一,周边生活配套齐全、成熟,通达性好
项目位于武汉三镇枢纽,共有四十余路公交车站经过,交通覆盖面积全市第一;
钟家村一直是汉阳的传统商业中心,凭借交通便利条件,市民认可度高;
地铁四号线钟家村站即将开建,届时汉阳武昌将紧密相连;
鹦鹉洲长江大桥即将兴建,通车后钟家村归于武汉内环。
项目区位
汉阳商场
汉商银座
都市兰亭
钟家村中学
武汉三中
复地翠微新城
归元寺
鹦鹉花园
世茂锦绣长江
金桥嘉园
本案
琴台社区
半山花园
凤凰华庭
钟家村小学
月湖
市五医院
汉阳汽车站
如家酒店
鹦鹉美食街
服饰批发
手机通讯
小吃一条街
盛世归元酒店
新世界百货
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项目已建成,在两年内没有进行推广;
户型设计存在一定缺陷,单元内目前没有设置烟道,不能设置完全意义上的厨房;
商业用地立项,总共40年土地使用权,目前使用年限只有32年;
酒店式公寓的全部已和美丽星签订包销合同,目前双方对此合同的履行存在争议,尚待解决。
物业现状分析:
3#楼B单元6至27层为酒店式公寓
酒店式公寓位于3#楼B单元,建筑面积22702㎡,东西朝向,高层具有一定景观优势。
物业现状