西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告_76页.doc

目录
摘要 3
一. 可行性分析的目的 3
二. 分析方法及主要假设条件和风险因素 4
1. 分析方法 4
2. 主要财务分析假设条件 4
3. 风险因素 5
三. 结论和建议 6
第一部分项目概况 7
一. 项目简介 7
7
8
8
9
二. 项目研究前提 10
1. 项目研究的前提原则 10
10
3. 各项成本费用标准 11
4. 销售价格标准 11
第二部分市场研究分析 12
12
12
22
25
49
: 49
52
52
: 54
第三部分会展经济与区域房地产关系 57
一. 会展经济 57
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1. 产品交易与展示的平台 58
2. 信息聚集和播散的窗口 58
3. 城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片” 58
4. 有效节约企业的营销成本 58
59
1. 产生可观的直接经济效益 59
2. 传播区域之间的信息、知识和观念 59
3. 有较高的相关产业带动作用 59
4. 促进区域间经济贸易的合作 60
5. 缓解区域内的就业压力 60
6. 带动城市基础设施建设,提高知名度 60
62
1. 基本情况 62
2. 西安会展经济特点 63
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1. 西安曲江国际会展中心 64
2. 陕西国际展览中心 66
3. 中国西部国际车城 67
4. 陕西工业展览馆 68
第四部分项目发展方向及实施计划 69
一. 项目发展方向 69
1. SWOT分析 69
70
70
二. 项目运作思路 71
三. 项目销售价格评估建议 73
1. 项目销售价格评估建议 73
第五部分经济效益分析 74
74
74
三. 项目租赁收入预测表 74
四. 项目投资成本估算表 74
五. 项目建设期间资金支出计划表 74
六. 项目敏感性分析表 74
第六部分结论和建议 75
一. 项目可行性研究结论 75
二. 项目存在问题及相关建议 76
1. 存在的问题 76
2. 相关建议 76
摘要
一. 可行性分析的目的
可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究,从技术、经济等方面进行分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测,从而提出该项目是否值得投资,是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。
本次研究是北京中铁新业投资顾问有限公司受中国中铁置业集团的委托,就西安市曲江国际会展产业园北区N8地块项目的收购事宜,在遵循专业、科学和客观的原则基础之上,分别从市场因素和财务因素角度出发,对甲方收购之地块行为进行评估,以供甲方在决策时参考。
二. 分析方法及主要假设条件和风险因素
1. 分析方法
在前期市场分析中,多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析,在后期财务分析中,采用财务指标进行定性分析,并利用敏感性分析进行不确定性分析。
财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作,根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括:基础数据表、横道图表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括:财务内部收益率、投资回报率等。
除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外,我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。
由于在项目测算过程中所采用的数据,大部分都来自于预测和估算,有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响,我们需要进行不确定性分析,来估计项目可能承担的风险,确定项目的经济可靠性。
不确定性分析包括敏感性分析,盈亏平衡分析,房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说,如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多,过于复杂,因此只需进行敏感性分析。
2. 主要财务分析假设条件
以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据,以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明:
销售比例:办公、公寓、配套商业部分采用销售模式,酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。
销售率: