2010年海南南国·威尼斯城营销推广执行方案.ppt

1、定量目标:年内去化5万8千方货量,增加溢价价值。
2、定性目标:塑造品牌价值,奠定大盘江湖地位
从“短期”的角度诠释目标:营造淡市旺销的局面,实现首期罗马园剩余8千方存量与新推5万方货量的年内去化,增加项目的溢价价值。
从“长期”的角度诠释目标:彰显南国·威尼斯城80万方大盘的气质,打造品高占位的品牌形象,塑造海口原生态宜居水岸生活的范本。
南国•威尼斯城目前可售的房源
楼栋
单元
楼层
面积(㎡)
套数
朝向
单价(元/㎡)
备注
9号楼(7层)
A
1

1
南北(一梯两户)
4907
11号楼(7层)
A/C
1、2、3、7
~
7
南北(一梯两户)
4751~5999
1~3层各二套,7层一套
13号楼(9层)
A/B/C
2、6、7、9

8
北(一梯四户)
4699~6103
2层两套,6、7层各一套,9层四套
14号楼(9层)
A/B/C
1~9
~
47
南:4 /北:43(一梯四户)
4699~6103
1、6各层四套/ 2层七套/ 3、7层各六套/ 4、8层各五套/ 5层两套/9层八套
15号楼(9层)
A/B
2~9

31
南:3/北:28(一梯四户)
4699~6103
2、3、7、8层各四套/ 4、6层各三套/ 5层两套/ 9层是七套
16号楼(9层)
A
1~9
~
19
南:4 /北:15(一梯四户)
4699~6103
1、4、9层各三套/ 2、3各一套/ 5、6、7、8各两套
17号楼(9层)
A/B
2~9
~
41
南:11/北:30(一梯四户)
4699~6103
合计:
总套数154
目前南国·威尼斯城项目共计剩余154套、其中三房一厅7套、两房一厅1套、一房一厅146套。
1、目前两房一厅户型去化情况较好,建议后期增加该户型配比量。
2、由于总价差距不大,使得一房较两房而言功能使用性上略显不足,因此存量较大,建议后期减配该户型比例。
3、目前一房存量计146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差别原因主要是:前期未形成有效销控、
同时未根据朝向景观实行差别化定价。
数据统计截止到11月25日
市场环境大势
宏观市场
中观市场
微观市场
分别从政策大势、供求量与价格、区域竞争三个层面仔细剖析市场现状。
海南双城限购:
海口2010年10月12日起至2010年12月31日,只能在本市新购买1套商品住房。
而三亚一套限购中更无时间限制。
坚决严格执行国家银行信贷政策:
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;首次置业的首付比例调整30%以上,二套房首付不低于50%、。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,商业银行暂停发放住房贷款。
3. 紧缩政策落地,进入十一月,连续两次上调存款准备金率。
政治色彩浓烈,典型的计划经济的限购令,海南一出就两起,表明了政
府打压过热房地产市场的坚决态度。
严重阻碍了投机客群的购买需求,同样对高端地产物业的销售形成了强
大的阻力。
促使海南房产投资结构改变,有可能转向单套高总价房产(如豪宅别墅类
产品);或非住宅类(商铺、写字楼等)或其他非限购城市购买。
新政起到了强烈的心理暗示作用!三套、异地停贷,贷款杠杠再次发力,再
次申明政府打压过热地产市场决心。
一定程度上打压了刺激性刚性需求。
开发商态度由乐观观望转为理性对待。
游资转移,纵观我国银行调息期历史,一般会持续三年以上,目前CPl指数
屡创新高,紧缩政策已成必然!未来一年宽松的市场环境可能性不大。
带动整个文明社会得提高
带动海南对外开放,提升海南国际化程度
推进政府管理创新,与国际对接
直接带动现代服务的发展,改善经济结构
进一步落实免签证政策
全面落实航权开放政策
加大国际旅游市场的开发力度
加快引进海外知名国际旅行社
创建与国际旅游岛相适应的投融资体制
2010年1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。
2010年6月8日,《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》正式获批。至此,国际旅游岛建设正式步入正轨。
规划2020年,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
发展规划回顾:
落地政策回顾:
落地政策影响预期:
编号
企业
项目名称
占地规模
1
新世界
美丽沙项目
3307亩
2
天津优联
新埠岛项目
6平方公里
3
北京恩祥
铜鼓岭项目
5平方公