2010年3月18日胶南天一畔城营销推广方案.ppt

天一畔城营销推广方案
2010年3月18日
项目开发目标
行动之前,先让我们来找准方向
开发目标
开发商实现预期价值
快进快出,实现资金流的快速滚动,完善开发资金链
创造品牌产品,实现项目的热销,形成良好市场口碑
打造开发商企业品牌形象
项目竞争市场分析
谁是我们的垫脚石?谁会背后打黑枪?政策的风向往哪吹?
胶南高端市场现状-项目分布
中海熙岸
均价4500
书香蔓城
均价5500
康桥首府
未定
凭海临风
均价6100
奥海馨园
均价5500
那鲁湾均价12000
蔚蓝水郡
均价6500
香槟海岸
均价6700
宏城家天下
均价4800
目前胶南的高端楼盘基本集中在新市区(滨海区域)一线,可以分为两个板块:,产品形态较为多样,洋房和高层为主,价格较高,均价均位于6000以上,海景的景观优势是其的主要诉求;,产品以高层和多层洋房为主,均价位于4500以上,完善的配套是其的主要诉求。销售状况普遍较好。
项目名称
产品形态
建筑面积
销售率
年龄
区域来源
购买用途
中海熙岸
多层,高层
85%
30-50
胶南本地客户为主
自住为主
书香蔓城
洋房,高层
90%
30-50
本地客户为主,青岛、开发区次之
自住为主
凭海临风
洋房,多层,高层
80%
30-50
青岛、开发区以及莱芜客户较多,本地客户较少
投资、度假
康桥首府
洋房
那鲁湾
高层
40%
35-55
青岛以及省内客户为主
投资、度假
奥海馨园
高层
60%
30-50
青岛、开发区客户占主要地位
度假
宏城家天下
高层
70%
25-45
本地客户较多,其次为开发区及青岛
自住、投资
蔚蓝水郡
高层
80%
25-45
本地客户为主
自住
香槟海岸
高层
90%
25-55
除去团购部分,异地客户占多数
自住、投资
销售情况良好
异地客户较多,
约占40%,城市
价值得到认同
产品功能具备
多样性,有坚
强的环境支撑
胶南高端市场现状-销售情况
伴随胶南经济的飞速发展,城市化进程的加快,形成成熟的城市格局,外来投资与本地居民投资、置业,一定程度上加速胶南地产市场的发展。
胶南高端市场现状-发展趋势
“环湾保护,拥湾发展“提速胶南、开发区发展,跨海大桥、海底隧道工程拉近胶南与青岛的距离,使胶南未来5年的发展空间更加广阔。
胶南商品房开发量逐年加大,但住宅项目同质化严重,竞争加剧,周边旧村改造力度较大,销售压力加大。
经过2009年的市场热销,2010年,房地产成为了调控的主要对象,使部分购房者“持币待购”心态加剧
中海等国内地产大鳄纷纷进军西海岸,必然对胶南市场的整体品质有所带动和提升,形成品牌效应,但同时,本地开发商及小盘项目也将面临更加激烈的竞争。
新城区现有城市配套的同步跟进需要2-3年的周期,近期新房空置率高、人口密度较低的状态将会持续。
高品质的大型高档生活社区(多层)物业是目前市场需求的主要拉动力量!
房地产相关政策
二套房首付比例严格按照40%执行,利率按照风险利率执行。
二手房营业税起征年限恢复至5年。
取得预售许可证的楼盘,一次性公开全部房源,明码标价,严禁捂盘惜售。
房地产相关政策-新政点评
核心内容:
对投资性购房行为的打压是09年的重点调控方向,主要从提高首付比例,提高利率等方面,而且这种打压已经初现成效,预计2010年调控力度仍将加大,银根紧缩。
对二套房的认定:
二套房的认定是以家庭为单位,此举势必影响部分投资者的投资行为。
对本项目的影响:
投资客户的购买行为将更为谨慎,势必要求项目有极佳的吸引点。
对于自住型客户的影响不大,从一个层面上决定了我们客户的层次。