中原2011年04月西安浐灞世园项目前期策划报告.pdf

西安浐灞世园项目前期策划报告
深圳中原二战中心

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目录
前言 3
第一部分项目解读及总体发展战略 4
第二部分城市维度 93
第三部分品牌维度 104
第四部分客户维度 117
第五部分产品维度 130
第六部分营销策略 174
第七部分具体推售方案及静态经济测算 258
第八部分附件(中原简介) 267
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前言
——关键词:大盘思维
本项目是世园地产公司第一个、也是紧临世园会的第一个大项目,作为
启动区的一期开发应站在大盘整体有机、成功开发的策略高度思考,以期实
现项目一炮而红、迅速树立开发商品牌!
报告框架世园地产开发模式研究
项目整体开发四维度研究
一期产品营销策略
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Part 1 项目解读及总体发展战略
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Part 项目发展背景分析——灞河东岸的崛起
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原状:浐灞生态区,属政府规划的以生态资源为核心的发展中新
区。其中,项目所在的灞河东岸,居住氛围较弱,亟需利好刺激
西安浐灞生态区区位示意图人气稍低的边缘新区
> 区位:城市东北角,主体
在二环与绕城高速之间
> 交通:区内主干路网已形
成,与主城区的交通时间
本案在半小时内,距西安市中
心10公里,距西安咸阳国
际机场30公里
> 区域定位:以滨水生态住
宅及旅游度假产业为主,
综合现代商贸、会展、物
流、教育及科技产业的生
态型滨水城市副中心
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转机:06年以来在政府的支持下,一系列国家级、世界级赛会成
功举办,使得浐灞生态区的地产发展和人居环境有了明显的变化
西安浐灞生态区效果图
几年前,浐灞的自然环境比较差,还没有浐灞生
态区这个概念,发展比较缓慢,当时的浐灞是一
个区域型物流基地,交通拥挤,很多人打车说是
要去城东浐灞,出租车司机都不愿意去
随着政府的关注,大环境的逐渐演变,浐灞区域
的生态条件、居住条件日渐改善,入住浐灞的居
民持续增多
现在,城中村改造以及一些物流和工业基地的陆
续迁移,浐灞的区域配套已经逐步完善。浐灞的
生态优势将带动片区迅速发展
——业内资深人士专访
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推动:2009年9月浐灞建区5周年之际,18个重点项目在浐灞生态
区内全面动工建设,这些项目的总投资超过130亿元
环境
改善
这批重点项目
的集中落成,
浐河碧水工程桃花潭景观工程雁鸣湖湿地工程
将完成片区环
境的改善与功
广运潭生态工程半岛水系工程国家湿地公园能升级,为推
动生态区经济
功能社会的发展提
升级供了有力保障
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升华:2011年世园会选址于浐灞生态区广运潭,千年之前盛极一
时的浐灞迎来新的机遇。至此,浐灞片区迎来价值升华期
西安世界园艺博览会会址区域规划设计图
. 第六届中国国际会展文化节上,浐灞入选年度全国最受关
注会议目的地,是本届西北地区唯一获此殊荣者
. 尚未开幕的西安世界园艺博览会通过对“花、绿、水”的
诠释向人们展示了一种更具品质的居住环境,也由此引发
了人们对浐灞生态环境和湿地公园的瞩目
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未来:城市基础建设(地铁、商务等配套)的有机完善和世园会
的成功举办,灞河东岸势必成为购房者最关注和最具机制的版块
浐灞东岸
广运潭民俗文广运