公寓项目策划方案.pdf

XXX 公寓项目策划方案
第一章项目的概况
一、项目的地理位置
1、项目基本介绍
(1)项目的地理位置
本项目地块位于 XXX 市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁 4S
店),该地块属于 XXX 市海珠区村经济联合社,地块性质为农民集体所有。
本项目位于众多 XX 城市主干道交汇处,所处路段时高速公路网密集,西
接新光快速、XXX 大道南、东晓路至工业大道;东接 XXX、华南快速、南部
快速、环城高速、琶洲大桥,北通广园路,交通便利,四通八达。新滘南快速
路是全线主线双向 8 车道,设计时速在 60 公里左右,吸引了不少车流通过。驾
车只需约 5 分钟便可直达天河、黄埔,大约 10 分钟就能去到番禺。
(2)项目的周边环境
得益于政府近年大力投入发展 XXX 城市快捷路,带旺了新滘南路,使这
个地段的商业发展潜力巨大,继已发展成熟的黄石路、XXX 大道、黄埔大道等
汽车商业大道相比,新滘东路已成为 XXX 新一条“汽车黄金大道”,聚集了广
汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰 4S 店、广骏名车日产 4S 店(进口车)、高质
东南汽车 4S 店、广骏二手车卖场(一期、二期)、星时达专业汽车养护店等,
美轮别克 4S 店、斯巴鲁 4S 店等,目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和
二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区,也是华南乃至全国最大型、最规
范的二手车交易商圈。
对于新滘南路的发展,XXX 市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市

生态公园,重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一
体的生态公园。
2、项目的具体现状
项目地块毗邻 XXX 琶洲国际会展中心,在海珠区新发展规划中,琶洲国
际会展将构筑成面向国际的中心商务区,同时,海珠区未来的城市结构为:以
江、涌、围、园的生态格局为基础,以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、
西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉,
其北面或将发展生态果园和商业住宅区。
第二章项目的市场分析
一、项目数据及定位
本项目用地面积 m2,容积率,总建筑面积 m2,其中高层公寓
面积 m2;商场面积 m2;地下停车场建筑面积 m2。配套设施建筑面积
为 500 m2,,项目总投资约亿元。
本项目位于 XXX 市海珠区地段,项目规模适中,周边环境优越,适
宜引入大型商业中的经营的理念,发挥规划设计的优势,将本项目建成海珠区
时尚公寓及大型商业体闲中心。
二、项目 SWOT 分析
(一)项目优势与机会分析
1、地理位置优势:项目位于海珠区,属于海珠区规划中重点发展的
“宜居”片区,同时项目周边住宅社区,为发展商业提供较好的环境基础。
2、经济基础优势:项目周边大型楼盘社区少,整体商品房房价处于海珠区

中间水平,体现了周边,随着经济的发展,该片区的消费力将更进一步
释放。
3、市场优势:
4、交通优势:
(二)项目劣势与风险分析
1、项目相对远离海珠区核心商圈,周边商业气氛还不够浓厚,可能会延长
项目的培育期;
2、从项目周边楼盘价格来看,周边消费力处于海珠区中档水平,这一消费
承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量,对招商的品类与品牌档次定位
要适当造成一定程度的影响;
3、目前该项目所处位置,交通不便利,公交配套不完善,将会对项目招商、
开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。
三、目标市场的规划定位
1、目标市场的需求分析
酒店式公寓提供的是:“公寓式的业态,酒店式的服务。”酒店式公寓既吸
收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住
宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体,附属设施还可以增加银行、超市等
其他项目,是一种综合性很强的物业形态(有人称之为“公寓式写字楼”)。无
论是投资还是自住,都不失为一种值得重视的选择。
对于开发商来说,酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强,减少了
市场风险,增加了投资收益;对于投资者而言,酒店式公寓因其户型较小,总
价较低,投资回报率通常高于普通住宅,因此受到人们的青睐。

【周边公寓分布】
公寓售价(元/m2)
XXX 彩荷公寓 26,058
中凯国际公寓 15,000
合生帝景国际 20,913
达镖国际中心写字楼 31,000
纵横国际公寓 25,500
邦泰国际公寓 20,000
保利世贸公寓 24,025
均值 23,
从上表可知,海珠区目前在售的公寓出售均价约为 232