佳木斯火车站前项目.ppt

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JLJYREC Copyrigt 2010
佳木斯
火车站前项目前期定位报告

2011年5月19日
项目概况
本案位于佳木斯市顺和街与站前路交汇处。直面火车站、客运中心两大交通核心。并有8、15、12等市内公交路线。四通八达,占尽交通优势。
本案距长安街2公里左右,步行10分钟即可达到。长安街为佳木斯中央大道,新玛特、联华商厦、大润发超市、商品大世界组成的城市中心商业圈所在地。
宗地半径500米内小餐饮、小超市、小旅馆、专卖商店将近200家。有一定商业氛围,但普遍规模小、档次低。
地块现状和技术经济指标
主要经济技术指标:
建设用地面积:5023 容积率:7
住宅面积:62% 商业面积:38%
地块现状:
地块尚未拆迁。
东:佳木斯火车站、广场
南:客运站
西:老式居民区
北:老式居民区
地块约束条件:
占地面积小,容积率高,难以营造社区感;
环境嘈杂;
周边老式居民区,非高尚居住版块。
500米半径内主要配套
购物:桥南综合大市场、浦东超市等小型超市、便利店;
餐饮:经济、便利型小餐馆;
教育:第六小学、第七中学、十一中;
医疗:农垦第二医院、佳木斯泌尿医院等等
金融:中国银行、农业银行、建设银行等。
项目开发目标设想
开发设想:
地下1-2层为停车位;
地上1-5层商业;
地上6层以上为小户型住宅。
开发目标:
尽可能多出商业面积,实现价值最大化、利润最大化;
小户型产品走去化速度,快速回款。
本报告提要
PART1:
商业物业定位及产品规划修正建议
PART2:
住宅物业定位及产品规划修正建议
PART3:
目标客群界定及心理洞察
PART4:
营销策略
PART3:
推广策略
商业部分定位及产品规划修正建议
社区商业的意义
住宅附加值
展示功能提升形象
提高利润
观察1:38%商业比例,典型外向型社区商业
2%。
内向型
3%-5% 中间型
5%-11% 外向型
本案商业面积10700平方米,占总地上建筑面积38%,是外向型社区商业。
目标消费人群:本案居民+周边居民+火车站、客运站乘客+随机流动人口
社区商业类型划分