中原2011年3月4日福州玉屏望郡营销执行报告.ppt

玉屏望郡营销执行报告
中原地产代理(深圳)福建分公司
2011-3-4
首先看一下
我们想要完成的目标:
一、营销目标:
8个月100%的销售率,年底基本消化完毕!
二、销售价格:
18000元/平米
三、推广费用:
用较少的费用取得较大的利润
目标不仅仅是一串数字或是一个口号,关键是要找到隐藏在背后的核心问题,并努力去解决它,以达成我们最终想要的结果!
项目背景
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
限购令(福州):从10月11起至12月31日,行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同),只能在本市五城区新购买1套商品住房;对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市五城区购买1套商品住房
近期调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管.
最新的“国八条”对于投资、投机、改善性需求的都有较为明显的影响,且打击面较大。
近期市场政策分析


限贷令:暂停第三套房贷;对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;首付款比例调整到30%以上;调整契税和个人所得税优惠政策

自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。



央行再次上调存款准备金率



在六次上调存款准备金率后,央行宣布了年内二次加息,上调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定,从2011年1月20日起,
国务院出台“国八条”,核心归纳:一是限购到度;二是二套首付六成,;三是加快保障性住房建设;四是地方负责人严格问责。福州的“限购令”延续


中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率
到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;
保障性住房建设将提速,住建部表示2011年开工建设1000万套保障性住房,今后几年将继续大规模建设。
将投资性需求纳入政府调控的范畴,政策力度加大;
细则中明确提到:加大差别性信贷政策执行力度,以抑制投资投机。
主要是针对开发商的捂盘、囤地等行为;
土地招拍挂制度作出一定调整;
商品房预售制度严格执行,或提高预售的标准。
适当增加中低价位、中小套普通商品房住房和公共租赁房用地的供应;
90/70政策或重新严格执行;
公共租赁房是2011年政策推进的重点, 部分城市已经开始展开行动。
四大
措施
近期房地产市场总基调:加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
Factor 1:增加普通商品住房的有效供给
Factor 2:支持自住与改善,抑制投资投机
Factor 4:继续大规模推进保障性安居工程建设
Factor 3:加强市场监管
“国八条”出台后一个月,一线城市成交量明显下滑,二线城市住宅成交情况也比较清淡,受政策影响较为明显,福州成交量和成交面积也下滑。
“国八条”出台后,福州楼市成交面积和成交量均出现萎缩,价格影响不大。受政策的影响明显,随着调控的持续,以及“限购令”的执行,市场观望氛围渐浓
海西的推进带来城市化进程加速与
城乡二元矛盾消除的努力,将提供
源源不断的住房需求动力。
...
供应:
政企合力,土地市场热度不减,房地
产开发投资和市场供给将持续稳步增
长,土地储备充沛,开发进入高峰期。
需求:
趋势预判:预计未来几年,福州房地产市场将保持平稳发展,但供求两旺的既定局面,房价将高位并呈稳步态势,但涨幅趋缓,需谨慎看好。
供求两旺的既定局面将成为房地产成交价与量上涨的推动因素。
价格:
近期市场受紧密出台的限制政策的影响,未来整体形势并不明朗向好,市场成交将有所回落,但出现大幅下挫的可能性较小。
一方面部分购房者对于房价将要回调的心理预期加重,因此选择暂时观望,“国八条”出台清退了部分投资者,在一定程度上使得成交量的上涨失去动力,但是对房价没有直接影响。
另一方面,目前市场中存在大量的刚性需求是不争的事实,需要释放,因此,目前成交量虽然上涨乏力,但是市场的成交数据在未来一段时间内是理性的。首次购房受限较少,为本项目一大机会。
中原对未来整体趋势预测:
数据来源:中原研究部
,供应相对充足,这是确保福州房地产市场良性发展的重要砝码之一。
从区域来看,鼓楼区未来将推