2011年10月17日成都星宸国际营销策略执行报告.ppt

一、写字楼市场分析
二、项目本体分析
三、目标客群分析
四、2012年营销策略和执行安排
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写字楼市场分析
未来城南天府新区发展潜力?写字楼市场到底如何?竞品情况情况如何?政策对商业市场有什么样的影响?带着这些关注,对2011年的城南区域市场进行分析——
总用地面积:
规划总建筑面积:6500万平方米
总就业人口: 60万人
总居住人口:60万人
未来将超过200万人
在这里聚集消费
天府新城规划200平方公里
本案位于成都天府新城大源商圈,天府新城未来将建成国际化、现代化、富有西部和成都特色的全国一流CBD,办公人群超过60万人
本案
区域规划
随着天府新城的规划,商务氛围逐渐形成,写字楼也以“人南—天府大道”为轴,一路向南
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4
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8
9
3
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行政中心板块
人民南路
世纪城
11
大源板块
10
12
13
1
2
拉德方斯
来福士广场
大陆国际
3
4
保利中心
康普雷斯
5
6
大鼎世纪广场
特拉克斯广场
7
8
茂业中心
奥克斯广场
9
中航城市广场
棕榈泉国际中心
花样年香年广场
11
复地复城国际
14
蜀都中心
10
区域写字楼概况分析
区域
物业名称
单价(元/㎡)
开发商
建成时间
世纪城
复地复城国际
未开盘
上海复地集团
2014
花样年香年广场
13000
花样年实业发展(有限公司
2012
棕榈泉国际中心
未开盘
成都棕榈泉联营置业有限公司
2013
蜀都中心
12000
成都蜀都银泰置业有限公司

茂业中心
13000
行政中心
环球中心
14000
康普雷斯
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成都市谊兴房屋开发有限公司

中航城市广场
已售完
成都市中航地产发展有限公司
2011
奥克斯广场
12000-14000
宁波奥克斯置业集团
2013
人民南路
来福士广场
未开盘
成都来福士实业有限公司

保利中心
13500
成都保蓉房地产开发有限公司

大陆国际
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四川大陆房地产开发有限公司
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售价情况
三环内写字楼价格15000,三环周边写字楼价格约13000、世纪城写字楼价格12000
地铁站距离:地铁站步行5分钟内,写字楼价格基本一致,随着距离地铁站及天府大道越远,价格递减。
蜀都中心由于其距离世纪城地铁站距离最近,在世纪城区域价格最高,棕榈泉位于地铁出口,价格预计在15000之上
区域写字楼价格从2011年开始一路上涨,上半年已超过13000,但随着市场趋紧,写字楼上涨走势有所下降至12000
租金水平与售价增减特征一致,受总建面及层高影响不大,与项目品质关联性不强(均为甲级写字楼),主要与区位相关
大部分项目均有自持,自持面积不等,以自用为主,一般为高区。
仅有个别全部出售或全部自持的项目。
南延线写字楼项目内部租金几乎无差价。
除开表中所列项目,其他项目租金也位于70-120区间,越往南租金越低,同区域项目距离地铁口越远租金越低
区域
物业名称
租金(元/月·㎡)
总建面(㎡)
租售比例
层高
南延线
特拉克斯国际广场
120
79712
无自持

棕榈泉国际中心
未开盘
76000
——

蜀都中心
销售期
260895
自持两个标准层

花样年香年广场
70
140000
无自持
——
奥克斯广场
销售期
560000
——
——
复地复城国际
未开盘
230000
——
4
康普雷斯
100
93000
自持四个标准层

中航城市广场
销售期
202039
——
——
大鼎世纪广场
80-100
201127
——
——
来福士广场
未开盘
311846
全部自持
——
保利中心
销售期
390000
自持量未知
——
大陆国际
销售期
50000
自持量未知

租金情况
标准层面积在2000 ㎡左右,主流分割面积在100-500 ㎡之间,多数为低区分割销售
标准层面积区间为1160-2100,以2000左右居多。
主流分割面积为100-500 ㎡,很少有超过500 ㎡以上的分割。
南延线写字楼主流出售方式为整栋楼的1/3楼层分割出售,一般为低区。其余整层或半层出售,最后的顶楼自用或者自持。
区域
物业名称
标准层区间
分割区间
具体分割面积
南延线
特拉克斯国际广场