恩施万福城.ppt

201118
湖北恩施万福城项目
商业定位思考
城市综合体如何定位商业?
在新兴商圈里如何实现商业经营旺场?
商业如何实现利润最大化?
带着问题思考!
找到属于自己的
那把刀!
项目直观了解---内因
几乎占总建50%,是项目开发超额利润中心,项目营销重中之重
停车位过少,满足了住宅之后不能满足商业需求,是商业发展的硬伤
项目直观了解---内因
具备较浓烈的商业立面、内部交通系统,以及景观点;但结合总平图来看,缺乏汇聚客流的大广场。
项目直观了解---内因
项目内因小结
1、项目规模具备较大、有影响力优势,并且可资利用住宅自身的客户资源较多,但要支撑起整体商业尚需向外向市区挖掘与引导;
2、项目商业体量大,但较零散,在定位、招商、后续经营上会增加较大难度;
3、整体停车位少,不利于项目更好的发展(招商、经营);
4、虽然内部交通系统较好,但仍没能较好做到“引、聚、留、赏、玩、购”的先进商业规划格局。
项目直观了解---外因
时间
措施
要点

最新国五条房价上涨过快二三线城市要采取限购措施
二套房首付款不低于60%、、地方政府问责、普遍实施限购令等。

新国八条二套房首付六成
二套房首付款不低于60%、、地方政府问责、普遍实施限购令等。

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

出台措施巩固房地产市场调控成果
暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市限定居民购房套数。

闲置土地一年以上禁拿地
土资源部:进一步加强房地产用地和建设的管理调控,促进房地产市场继续向好发展。

明确房贷二套房认定标准
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭为单位进行认定。

深圳版新国十条出炉
暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上本市纳税证明或社险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

第三次上调存款准备金率
央行宣布自5月10日起,

二套房以住房套数界定
银监会:新的房贷政策是以房屋数量来认定,认定范围以家庭为单位。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷
国务院:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

二套房首付不得低于50%
贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

加快保障房建设
住房城乡建设部要求加快保障性住房建设,遏制部分城市房价过快上涨。

国资委要求央企15天退出
78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

央行上调准备金率
从2010年2月25日起,。
国家正常持续打压房地产,特别是住宅,加上国内投资渠道少,促使商业投资迎来空前机遇。
项目直观了解---外因
周边核心因素:
项目周边资源良好,可利用的有安置小区、火车站、汽车站、未来众多高档小区及其庞大的高端客户群体。
外部交通发达,城际网络核心区,辐射能力强。
项目直观了解---外因
周边竞争因素:
项目周边为恩施未来新城,项目众多,竞争将白日化。
周边项目为竞合关系,共同满足不同的客户需求而分流市场资源。
项目直观了解---外因
市域共享因素:
位于政府巨资打造的未来城北核心商圈主干道——金桂大道。项目紧邻沪蓉高速公路入口、宜万铁路恩施站。
209国道、318国道近在咫尺。