如何防范拿地和投融资风险——.doc

如何防范拿地和投融资风险(讲义)
     
 
      拿地和投融资是开发企业的两条生命线
一、拿地渠道及风险和防范
(一)拿地渠道
      拿地渠道分为:一手地、二手地。
      一手地又分为:集体土地,又分为生地与熟地。
(二)一手地拿地风险与防范
         1、生地的风险:无法及时完成甚至无法完成搬迁的风险。
     【案例】某房地产开发企业市中心地块搬迁3年投入数亿至今完成1/3搬迁任务。
      风险产生原因:稳定压倒一切,无法实施强搬;征收条例出台,因公共利益才可征收。
      风险防范方法:
          (1)尽量少拿或者不拿生地;
          (2)若拿生地,建议从先进行集体土地一级开发,而后经过征地后,通过招拍挂拿地。
 
         2、政府暂时无土地指标引发的风险:无法及时、甚至无法取得土地使用权影响开发建设风险,以及先行建设无法取得土地使用权的风险。
     【案例】某县因土地升值而征收解除出让合同纠纷案
      风险防范方法:
          (1)约定指标落实期限,并约定违约责任。
          (2)跟踪土地指标,一旦有了指标,即取得土地使用权,避免挪用。
          (3)土地指标未拿到之前,尽量少投入。
 
         3、地域差异风险(不诚信风险):指标无法落实、优惠政策取消、要求补地价
     【案例】某县招商引资给予优惠后要求增补地价。
      风险防范方法:
          (1)诚信度差的地方,不宜拿地;
          (2)尽可能取得有利的合同约定且需要尽可能细化。
 
         4、领导层换届风险:同上。
 
         5、拿地主体不当引发风险:无法成立项目公司予以开发。
     【案例】外资地区总部拿地案
      风险防范方法:需要动态掌握政策并予以落实。
 
(三)二手地拿地风险及防范
      二手地拿地主要方式:在建工程转让与股权转让
         1、在建工程转让未达转让条件无法过户取得产证的风险
      防范方法:股权转让方式取得土地使用权;促成达到转让条件并在转让条件具备时及时转让。
         2、在建工程被抵押查封等风险
      防范方法:尽职调查并设计安全交易方案。
         3、隐瞒负债(包含或有债务)、虚构债务、一女二嫁的风险
      防范方法:尽职调查、设计交易方案让转让方承担并提供有效可实施的担保。
         4、交易方案不安全或者违法风险
      表现:股权转让价款定性错误、转让方负责承担清偿债务、先付款后过户等风险;
      为了优化目标公司财务数据而设计方案:债权转让协议被撤销风险;
      通过收购股权方式转让土地使用权,表述不当,引发“非法倒卖土地使用权”等刑事犯罪的风险;
      面对复杂的收购方式,收购兼并协议方案不当,面临无效的风险。
      防范方法:专业律师提供服务。
       5、受让方无法受让股权的风险
      产生原因:出让合同中对股东