宽窄巷子开业调查报告.doc

宽窄巷子开业调查报告
作者:梁国武   来源:梁国武     发布日期:2008-6-27
开  街
---观宽窄巷子雨中开街有感
 
锦官仲夏震渐尽,
 
宽窄巷子迎雨开。
 
悠悠庭院酿古韵,
 
熙熙游客享开怀!
一、项目概况
1、项目规模
(1)核心保护区占地面积108亩,建筑面积44000㎡(地上35000㎡、地下停车场11000㎡);
(2)整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成,院落以一层为住,局部二层,均带天井,院落面积173~1100㎡不等,主要集中在400~800㎡。
2、运作模式
   租赁为主,出售少量资产
3、运作单位
   成都文旅少城建设管理有限责任公司
4、总体定位
   宽窄巷子项目总体定位:
   最具典范性成都历史文化商业步行街区
   中国首个院落式情景消费体验区
   成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心
5、商业定位
   宽窄巷子商业定位:时尚生活街区
6、文化定位
二、项目分析
1、总体布局
宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通,实现了人气、商气的互动,也显得非常人性化。另外,在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气、提供促销场地等作用。
步行街长约400米,宽巷子宽度以6~7米居多,窄巷子宽度多为4米,街巷距离适宜集聚人气。
2、商业规划
整体上来看,为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位,项目商业规划考虑得较为充分,将宽巷子定位为“闲生活”,窄巷子定位为“慢生活”,井巷子定位为“新生活”,既便于吸引各种业态的进驻,又使得整个项目层次分明;既保留了老成都的文化内涵,又融入了西方文化,在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。
从建筑产品来看,整个项目显得空间层次舒适而人性化,建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐,由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心,以院落为单位,局部2层,宅院式酒店以2层为主,局部3层。这都体现了项目空间的层次性。
在业态、业种搭配设置上,也显得较为科学,符合人们逛街、购物消费的心理习惯,例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主,窄巷子以西餐、咖啡等为主,井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性,即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活,下午可以到星巴客品位午后时光,华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。
3、业态分布
(1)三条巷子业态分布
为体现项目“时尚生活街区”的商业定位,项目业态分布主要围绕“体验”、“时尚”、“文化”等进行,具体分布如下表:
本人认为,该项目业态定位主要考虑了以下因素:
◆项目总体定位和商业定位
◆项目建筑产品特点;
◆借鉴了云南丽江、上海新天地项目的业态分布;
◆突出项目文化内涵
◆居民消费习惯及层次性
◆部分避免了文殊坊开业初期聚客、留客能力不足的现象
 (2)业态统计分析
4、商家分布
5、文化内涵
(1)两种结合:老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。
在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上,引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等,实现中西合璧。
(2)三类生活:闲