方兴地产·长沙梅溪湖项目开发可行性研究 部分3.doc

方兴地产·长沙梅溪湖项目开发可行性研究_部分3
54>>.1 需求推算CB Richard Ellis | Page 101
5>.1优质写字楼2001-2009年长沙历年第三产业增加值2001-2009年长沙优质/研发式写字楼需求面积一元线性回归分析一元线性回归方程(自变量:第三产业增加值因变量:写字楼需求量)长沙市整体写字楼需求量X项目吸引系数本项目写字楼需求面积CB Richard Ellis | Page 102
5>.1优质写字楼本项目可开发优质写字楼62-8><#004699'>82万平方米左右第三产业增加值和优质写字楼需求面积线性加归分析一元回归方程:y = 554>.1x -201790600,000500,000y = 554>.1x - 201790400,000R2 = 0>.976300,000200,000100,00000200400600<#004699'>8001,0001,2001,40020102011201220132014201520162017第三产业增加值1,922>.55 2,210>.93 2,542>.57 2,923>.95 3,362>.55 3,<#004699'>866>.93 4,446>.97 5,114>.01 优质写字楼累计面积<#004699'>863,493 1,023,2<#004699'>86 1,207,047 1,41<#004699'>8,373 1,661,397 1,940,<#004699'>875 2,262,275 2,631,<#004699'>8<#004699'>85 201<#004699'>820192020写字楼开发体量第三产业增加值5,<#004699'>8<#004699'>81>.12 6,763>.2<#004699'>8 7,777>.77 =4,107,<#004699'>875*项优质写字楼累计面积3,056,936 3,545,745 4,107,<#004699'>875 目吸引系数备注:n第三产业增加值增长率:15%(根据《长沙市统计年鉴》,2002-2009年第三产业增加值的年复合增长率为19>.4%;借鉴一线城市成熟发展规规律及GDP增长速度,预计未来长沙第三产业增加值增长率为15%)n项目吸引系数:15%-20%(通过深入分析本区域自身特性与长沙市未来竞争发展,未来标准写字楼仍将主要集中在河东核心区位;世邦魏理仕预计未来本区域作为大河西先导区CBD,写字楼的市场占有率为15-20%)CB Richard Ellis | Page 103
5>.1研发型写字楼本项目可开发研发型写字楼37-42万平方米左右160,000>.00 140y = 166>.9x -72<#004699'>820一元回归方程:,000>.00 yR?? = 0>.940 = 166>.94x -72<#004699'>820120,000>.00 100,000>.00 <#004699'>80,000>.00 60,000>.00 40,000>.00 20,000>.00 0>.00 0>.00 500>.00 1,000>.00 1,500>.00 20102011201220132014201520162017第三产业增加值1,922>.55 2,210>.93 2,542>.57 2,923>.95 3,362>.55 3,<#004699'>866>.93 4,446>.97 5,114>.01 研发型写字楼累计面积24<#004699'>8,130 296,272 351,636 415,305 4<#004699'>8<#004699'>8,524 572,725 669,557 7<#004699'>80,913 201<#004699'>820192020写字楼开发体量第三产业增加值5225,602*项,<#004699'>8<#004699'>81>.12 6=1,,763>.2<#004699'>8 7,777>.77 研发型写字楼累计面积目吸引系数90<#004699'>8,973 1,056,242 1,225,602 备注:n第三产业增加值增长率:15%(根据《长沙市统计年鉴》,2002-2009年第三产业增加值的年复合增长率为19>.4%;借鉴一线城市成熟发展规规律及GDP增长速度,预计未来长沙第三产业增加值增长率为15%)n项目吸引系数:30-35%(截止2009年底,岳麓区研发型写字楼占长沙市整体市场的<#004699'>85%,未来岳麓区将重点发展梅溪湖、长沙信息产业园等产业园区,假设本项目研发型写字楼占岳麓区市场的40%,即本项目占长沙整体市场的30-35%)CB Richard