2011年度济南五峰山华氏生态庄园项目整合营销执行报告.ppt

济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司
谨呈:济南华氏集团华文天成房地产开发有限公司
财智锋藏生命境界
——五峰山华氏生态庄园项目2011年度整合营销执行报告
在山水之间放牧心灵
一种境界:山水之间的极致人生——于山水间放牧心灵!
一种理想:打造大济南智慧型养生谷——“礼赞财智·基业长青”
五峰山华氏生态庄园
——为生命主义而生
『一种理想』
『一个境界』
如何在短时间内精准高效的圈客,确保项目销售成功?
如何通过项目展示、推售策略和优质服务,实现项目高溢价?
如何通过包装和推广使项目品牌进入同类项目品牌第一方阵?
以上三个问题是本次报告重点关注并将解决的问题。
『挑战』
企业目标:成为济南别墅养生时代的领跑者;
项目目标:打造济南复合型别墅运营标杆;
销售目标:别墅产品实现高溢价,,力争完成2个亿。
运营目标:以泛地产概念引入复合型地产运营模式,通过别墅+酒店模式,推出分时渡假+智慧养生+投资回报三位一体的运营模式。
我们对目标的理解
销售目标是我司基于对本项目的理解并结合市场条件所假设的任务导向性指标
项目产品
产品
户数
面积
品
类
洋房
双拼
联排
小计
主题酒店
配套主题园区
科技农业示范区
蔬果采摘区、休闲农庄、果园区、私家菜园、有机蔬菜种植区、认领园区、欣赏景观区、生态区、拓展游乐区
合计
高
需求增长速度
高
明星
STAR
现金牛
CASHCOW
问题
QUESTION
瘦狗
DOG
市场需求
波士顿矩阵
低
低
“滨河景观带别墅”
——树立项目高端形象,实现产品最大利润。
随着项目推广认知和工程进度展示,充分实现别墅价值的时机,是在本项目的中后期。
销售节奏:逐步消化,步步提高价格。创造利润。
“洋房”——抢占市场,满足回款。
依托别墅的高档次,以中价格入市,快速销售。满足项目运作资金的回款需要。
销售节奏:快速消化,实现回款。洋房是今年的销售重点和难点。
明星产品
现金牛产品
形象标竿及利润主力
销售回款
滨河别墅
洋房
各类产品在项目中的角色定位分析:
项目产品营销定位
推售计划思考
PART 1
2011年度推售计划分解
别墅
洋房
6月
9月
11月
12月

,推出全部别墅
年底完成60%销售,剩余别墅提价销售,逐步消化
,推出洋房和部分别墅
基于价值最大化的推售策略:
现场景观受季节影响较大,2011年留给我们的最佳销售期6、9、11月节点,必须在此三节点完成三次开盘。
别墅先行入市,提升项目整体价值,促进后期洋房高价高速销售。
为保证首次亮相成功,第一次开盘主推景观资源较好的别墅。
年底销售90%
持续蓄客
2011年6月25日,别墅第一次开盘
:部分别墅产品
高品质别墅入市,奠定高端形象。
推出景观资源优越的别墅,保证项目开盘成功。
保留优质房源,后期实现溢价。
双拼、联排别墅同时推出,满足不同购买力客户的需求。
第一次开盘销售,实现价格试探,剩余产品二期提价销售。
工程要求:以上产品5月13日前办理预售许可证,为了推广需要,可先办理一套
推售计划详解
楼栋
面积
2套样板间
展示中心启动
现场接待中心启动
双拼
联排
小计
2011年9月25日,别墅第二次开盘
:别墅产品+洋房
二次开盘推出景观资源最好的房源,提价销售,实现价值溢价。
此时开盘,园林展示区自然景观较好,项目的形象展示各方面全部到位。
开盘销售50%,剩余产品提价销售,逐步消化。
工程节点:以上产品9月1日前办理预售许可证。
楼栋
面积
洋房
双拼
联排
小计
推售计划详解