2013年文登市龙都丽景营销策划案.ppt

2013年营销策划案
目标
实现销售金额10000万元,实现前期库存产品的较快销售;
提升项目住宅在市场的影响力和占有率;
为未开盘的产品做好市场预热,实现开盘热销;
建立项目商业体的形象,做好商业部分前期准备工作。
【全年销售目标曲线图】
第2期房号消化
第1期房号
消化为主
9# 预约蓄客并开盘
13年3月
13年4月
13年7月
13年5月
第1期房号
消化

第1期房号
消化为主
13年8月
往期开放房源清理
往期开放房源清理
13年9月-12
14年1月
2#3# 预约蓄客,并做好商业部分的前期工作
核心问题
本报告要解决的核心问题
处在竞争最激烈区域,市场价格战为主,项目市场占有率低;
前期推广、内部配套及景观展示面未能转化为销售动力,项目销售手段有待提高;
在整体波动市场的大环境下,客户购买信心不足。
本报告的思路及框架
环境分析
任务分解
目标下战略
推售计划
促销策略
市场分析
项目分析
形象展示策略
针对性策略
活动营销
推广策略
营销思路
价值梳理
营销策略
建议一:调整策略,积极消化库存
此次的调控(即新国五条),已奠定了全年的基调。总体市场不会有太大的波动,资源稀缺以及品质较好的项目将更易获得市场认可。买房行为将从简单的刚性需求更多的注重产品综合性价比,积极调整营销策略,快速消化库存,提升项目口碑形象,拉升高价值产品价格。
鼎力堂观点
建议二:加大营销力度,加强与客户的互动,提升客户满意度,实现营销目的
1、合理制定推盘策略,小步快跑,。
2、针对性的推广,抢占有效客户,加快项目去化。
3、充分发挥地段及品质现房效应,注重细节和服务,提升客户认可度。
建议三:现金为王;合理制定年计划,量入为出,合理安排现金流
要点建议分析
尽可能多的消化一些剩余的货量,将现有产品变现,以便更灵活主动的应对未来的市场变化,并为商业部分的营销推广作前期资金储备。
客户购买心态
变化因素
东城新区日益成熟
投资型客户大幅缩减
改善型客户逐渐突显
未变因素
刚需仍为主体
产品可售性仍较强,主体为适销类产品
客户支付能力与拟售房价基本相近
未来预期
受竞争影响,不排除现有客户进一步流失
必须依靠加大推广力度,扩大客群基数
加强现有客户的维护,实现老带新的量化
新政后客户分析
文登区域市场划分
与区域同质项目形成直接竞争
供应分析
本案
主要竞争项目
目前本项目在文登属于城东新城区板块项目,面临的主要竞争对手为“人和国际花园”、“上海城”、“龙港外滩”和“中央龙湾”。
人和国际花园
上海城
中央龙湾
龙港外滩
竞品分析
竞品分析
规划指标:总占地64万、总建面93万
建筑形式:高层板楼、洋房、联排别墅、商业
价格水平:开盘均价3600元,
现售均价4200元
主力户型:二居、三居(面积:90-130平方米)
总户数:4600
物业费:
销售情况:较好
开盘时间:2011-04-03
入住时间: 2012-12-01
【低吸多元化客群大盘】
竞争项目分析1
—人和国际花园项目概况
文登市房地产市场调研篇
竞品分析
规划指标
总占地4万、总建面11万
建筑形式
住宅、写字楼、公寓式酒店
价格水平
现销售均价5000元(精装公寓)
销售情况
较好
开盘时间: 2011-08-25(一期)
入住时间:
【城市综合体性质商业大盘】
竞争项目分析2
—上海城项目概况