青岛温泉镇别墅市场考察报告.ppt

青岛温泉镇别墅市场考察报告.ppt青岛(温泉镇)别墅市场分析报告
(营销部蒋娟绘)
二零零八年九月
青岛别墅市场的发展相比较于青岛房地产业并不算晚,但是除了上个世纪九十年代初起开发的弄海园别墅,在这一轮十余年的发展周期中,青岛房地产在黄金海岸土地开发殆尽的前提下,还是没有诞生一个真正有品质、有品味、有影响力的别墅品牌项目。
由于崂山沿海土地基本上已早被开发,以及国家禁止别墅用地的审批,目前青岛的别墅市场基本上集中在崂山北侧的城阳东南区、即墨东部区和沙子口的村庄改造区,并以此形成了中低端别墅区(城阳6000元-10000元/㎡)、中高端别墅区(即墨东部7500元-15000元/㎡)、高端别墅区(崂山20000元-35000元/㎡)等三个不同层次的别墅市场。
针对公司前些时间的外出考察情况,以及八千水城项目的竞争性分析,本报告主要以温泉别墅项目市场分析为主,其他区域项目分析为辅。
前言
第一部分中、高端别墅市场
(即墨东部温泉镇区域)
◎即墨市
即墨东濒黄海,南依崂山,是青岛近郊市,素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里,,辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区,1033个村庄,。
温泉镇
◎即墨市及温泉镇的行政、经济状况
◎温泉镇
温泉镇在青岛市区东部40公里处,和南连崂山仰口国家旅游度假区,北接田横岛省级旅游度假区相连,是崂山-田横岛旅游区的衍生。距青岛港40公里,青岛方公里,辖50个行政村,人口5万,是青岛地区待开发的集自然和人文景观为一体的现代旅游居住胜地。
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
物业形态
开发商
价格
天泰圣罗尼克
240000㎡
190000㎡

合院洋房、多层
青岛天泰房地产
均价7500元/㎡
天泰蓝泉二期
73370㎡
25887㎡

独栋、双拼
青岛天泰房地产
起价8600元/㎡
别墅14000/㎡
依泉美庐
306000㎡
68000㎡

别墅 、公寓
北京和达创建置业
别墅13000/㎡
公寓4700/㎡起
芭东小镇
202464㎡
127000㎡

别墅 、酒店、公寓
青岛中天嘉合置业
别墅500万/栋起
单价13000元/㎡
海信温泉王朝
667000㎡
266000㎡

酒店和独栋、双
拼、联排别墅
青岛海信房地产
别墅10000元/㎡
公寓7000/㎡起
其他项目
◎温泉区域板块的代表性别墅项目
◎项目一:天泰· 圣罗尼克(Saronic)
◎简介
天泰•圣罗尼克项目位于久负盛名的天泰温泉高尔夫景区东侧,占地面积400亩,总建筑面积19万平米,户型面积230~260平米,由美国波士顿建筑事务所规划设计。
项目根据基地的滨海山地特点,整体规划为观海山地Townhouse,建筑风格为希腊爱琴海岸现代、简约、典雅的建筑风格,项目最显著的特点是中式庭院的布局设计,营造了一种最富人情味的邻里空间。
◎销售状况
开盘时间:2006年11月份
销售均价:7500元/㎡
销售进度:
第一期:121套2008年1月基本售罄
第二期:160套至今已售40余套
◎投资商
青岛天泰房地产开发公司
◎建筑外立面及室内布局(实景)
◎圣罗尼克倡导的是爱琴海“浪漫的简约、邻里的温情、自然的品味”
◎天泰· 圣罗尼克的市场评价
◎天泰•圣罗尼克是青岛最近几年中档别墅的成功代表,一期
项目上市后形成了消费者的强烈关注,在07年下半年一度脱
销,工期进度赶不上销售需求;
◎圣罗尼克最大的成功源于其准确的市场定位和产品定位;
◎其市场定位于150--200万元的中产阶级客户群,满足其想住
海边别墅又买不起崂山南侧别墅的欲望,并通过天泰高尔夫、
温泉等配套服务迅速提升了项目在客户群中的高端形象;
◎其产品定位于希腊爱琴海边的建筑风格,这种小资而不失高
雅的自然沙白和简约的建筑形态迎合了客户临海而居的自我
满足感,并最大程度地结合“中国式庭院”的规划理念,让有需
求的消费者不想购房也很难;
◎圣罗尼克最大的困境就是中国人的审美观点,大规模的白色
建筑社区无论是对中国传统的文化还是业主长期的审美疲劳
将会是一次严峻的挑战,这也是天泰急需解决的一个产品问题。
◎项目二:天泰· 蓝泉别墅
◎简介
天泰•蓝泉别墅位于青岛天泰温泉高尔夫景区北侧山脚下,距离青岛只有40公里,从五四广场至温泉,标准速度只需30分钟。
天泰•假日温泉项目蓝泉别墅共分两期开发,一期工程由三个组团构成。共有48套单体和联排别墅,其中包括2套木质别墅,占地面积100亩,总