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阿奎利亚
——泛城顾问
2007年营销推广执行方案
提报结构
认知
营销执行
明确目标
提报结构
认知
认知——市场认知
市场认知
2006年,合肥楼市供应中以蜀山区最大,产品线亦最为丰富。瑶海区紧随其后,以小户型供应为主。庐阳、包河供应量最小。
需求消化结构与供应结构配比基本相同。其中供应稀少的庐阳区需求大于供应,小户型项目云集的瑶海则需求略低于供应,表明两区存在大量高端需求受区内供应限制,将被迫向外寻求出路。
2006年合肥房地产市场供应需求概况
2002-2006年合肥楼市总体价格走势
2006年合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米,延续了近年的上涨的态势,但涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价,分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米,%、%%%。
认知——自我认知
自我认知
阿奎利亚面临的现状和高低端方向之争
截止2007年2月中,阿奎利亚共计实现销售7545万元,%,%,显示大面积单位全面滞销。
鉴于以上原因,二期规划全面走向低端,并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认筹。这一战略的转变是祸是福?它究竟将给阿奎利亚带来什么?
从国内众多城市的地产发展经验来看,郊区大盘,尤其是未形成开发热点的生地郊区大盘,走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位的滞销并非定位失位所致,而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低端必将导向更严重的失败。
1
3
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本项目具备成为高端项目的所有潜质
经验证明在这样的区域、这样的生地走低端路线必遭失败
只有做高端才是实现阿奎利亚复兴的唯一出路
高端路线——实现阿奎利亚复兴的必由之路
合肥高端市场区域战略图
大蜀山高端片区
本案
蜀山南大片区由于区位较远,庐阳传统高端区、瑶海传统高端区由于存续时间已长、规模较小,对本案的竞争影响有限。
大蜀山片区是近年形成的合肥高端热点片区,拥有得天独厚的生态景观资源,规模大,配套渐趋成熟,辐射力较强,客户以蜀山和本省外地客户为主。
包河高端片区
包河北片区近年规模增长迅速,众多高端项目陆续推出,售价节节攀升,高层售价高居全市之首。由于地缘接近,对庐阳、瑶海两区高端客户形成极大吸引力。
本案地处市北郊野,尚未形成高端市场热点。但项目周边自然生态资源非常丰富,且与传统庐阳商圈若即若离,具备高端项目的所有先天潜质。一旦运作得当,即可对瑶海、庐阳等高端市场形成强大冲击。
除此外,近年合肥高端住宅市场对省内的吸引力日渐加大。
05年始《合肥晚报》及新地产交易网连同淮南、淮北等地市媒体《淮河早报》、《皖北矿工报》等地市媒体展开多次优秀楼盘的推介活动,组织了千余人次地市购房者到肥参观选房,取得较好的反响。