资产评估知识.doc

资产评估知识
房子的折旧率:出售房改房的成本价,按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折扣评定房屋的合理价格。所购买房屋使用年限超过30年的,按30年计算其折扣;使用年限未超过30年的,按照有关规定计算其折扣,成本价售房年折旧率按2%计算,对于经过大修或设备更新的房屋折旧年限,按有关规定评估确定。估算二手房的价格:第一,判断装修材料价格和人工费必须依据当前市场的价格,而不是装修时的价格。很多二手房业主总是强调自己当初装修时花了多少钱,但是建材的价格波动性很大,有的材料短时间就可能跌价大半,甚至被淘汰了。因此,购房者应当以当前建材市场销售的价格为基准。当然,要准确估算装修价格可能会有困难,购房者应当按照欲购房屋的装修风格和用材,找几家装修公司去咨询,让他们提供适当的报价,以此作为估价的参考。第二,按照一般的装修市场惯例,装修折旧按5年制计算,折旧方法为第一年10%、第二年20%的递进折旧法计算。一般超过5年以上的装修,其价格可以忽略不计。通过上述方法,购房者可以大致估算出需购房的装修价格,将装修价从房屋总价中剔除,再与同类型的毛坯房进行比较,就很容易看出该套二手房房价的高低。
房屋内装修怎么折旧年折旧率是怎么算的?
目前没有统一标准,但估算装修价还是有一定的规律可循的。现在市场一般采用5年制折旧方法,最多留有20%的残值,折旧以第一年10%、第二年20%的递进方法估算,通常第一年就应有折旧。济南范修奎律师
房地产估价师辅导:关于做好室内装修拆迁补偿价格评估的几点看法
近年随着城市建设的不断扩大和村镇建设的飞速发展,城市和村镇房屋的拆迁量大量增加,如何做好拆迁评估工作,作为一个新的课题摆在我们房地产评估师的面前,本文仅就做好拆迁评估中室内装修补偿价格的评估发表一些个人意见。目前在苏州市对室内装修拆迁补偿价格的评估采用政府(由市、区、镇分别确定补偿标准)确定一个补偿标准,由房地产估价师根据被拆迁户的室内装修数量,装修的成新率,再套政府确定的补偿标准计算确定补偿价值。即某项目的补偿价值=某项目的工程量×政府确定的室内装修拆迁补偿价格×成新率。政府规定中有此项目的照以上公式计算,政府规定中没有的项目则不予以补偿评估。在实际评估中往往有以下几个问题,影响了评估价值的正确性。一、政府确定的补偿价格标应尽可能符合实际情况,并作适时调整。《苏州市房屋重置价格装修设备附着物基本单价增减额(2000年度)》在确定的时候,即2000年还是比较客观的反映了当时室内装修的水平和价格的基本水准,但二年多来,装修标准和装修材料价格已经发生了不小的变化,人工费用有了相应提高,新的装修材料,装修标准不断出现,高水准的装修设备己经进入百姓家中,特别是上千元的卫生洁具、高档厨柜、超高标准的项棚等政府标准中没有的装修、设施已经频频出现,但政府补偿标准不作调整和补充,给拆迁评估带来难题。照政府标准评估,不能客观反映装修价值;按客观价值评估,又不符合政府确定的标准。以至出现高档物品作低价评估,客观存在的物品无法进入评估,直接损害了被拆迁人的利益。苏州市规定对装修及设备不加区分一律每年作8%的折旧,这不符合实际情况。在装修中因材质不同,使用部位不同,使用性质不同,使用保养情况不同,每个项目每年的折旧也应不同。例如广告牌每年折旧8%可能还偏少,因为我们很少见到一个广告牌矗立十二年而小变的。而如农村房屋中使用较多的钢筋混凝土空心板吊顶,只要房屋不拆,钢筋混凝土空心板吊顶是不可能交换的,所以该项目的折旧率应该与房屋折旧率相同,现规定每年折旧8%就明显偏高,高档卫生洁具、组合橱柜、不锈钢制品、铝合金门窗等,取每年8%的折旧率也与这些物品的实际折旧情况不符,所以最好对评估范围内的项目细分一下,研究制定出一个更切合实际的折旧率,不宜搞一刀切。在实际评估过程中,根据委估房屋装修的实际情况及保养情况,在成新率的确定上可以给房地产估价师一定的机动权。政府作为拆迁的主管部门,为拆迁评估补偿做出一定的标准是可以的,但既然作为一种标准,就应该每年根据市场的实际情况及装修的实际情况做出相应调整,以适应不断变化的实际情况,让标准更符合客观情况,对拆迁评估真正起到一种指导作用。二、各镇室内装修拆迁补偿价格标准随意性较大,影响了拆迁评估的正确性。目前各级镇政府有权确定各自的补偿标准,但因各镇人员各异,水平各异,指导思想各异,所以制定的标准差异也较大。例如有的把应该属于房屋基本重置价范围内的普通木门窗在装修中又一次评估,有的把门窗套等一些应该列入装修评估范围的项目不于评估,在一定程度上影响了评估的正确性。标准差异的形成有技术水平的原因,也有长官意志的影响,还有一