名湖国际广场营销策划报告110904(定稿).ppt

名湖国际广场全程营销策划报告
谨呈江苏洪泽丰裕房地产开发有限公司
2011年9月
项目本体分析
目标客户定位
项目市场定位
商业建议
整体运营策略
价格策略
推售策略
推广策略
高效、系统销售执行策略
项目市场环境分析
项目研判及定位
营销策划及执行保障
宏观市场环境研究
住宅竞争市场研究
商业市场竞争环境研究
基本架构
项目市场环境分析
宏观市场环境研究
住宅竞争市场研究
商业市场竞争环境研究
洪泽地处江苏中部,素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称,自然生态资源丰富
洪泽县地处江苏省中部,位于东经118°28′-119°9′,北纬33°2-34°24′间,西依全国五大淡水湖的洪泽湖,东挽白马湖,南临淮河入江水道,北濒苏北灌溉总渠和入海水道。全县辖12个镇,总面积1394平方公里,其中水域面积757平方公里,陆地面积637平方公里,素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称。
城市概况
城市主要依赖公路交通,出行较为便利
1、洪泽至南京:营运里程150KM,运价75元/吨,过路过桥费12元/吨,到达时间3小时。
2、洪泽至连云港:营运里程150KM,,过路过桥费9元/吨,到达时间3小时。
3、洪泽至淮安:营运里程50KM,。
4、洪泽至徐州:营运里程250KM,运价120元/吨,过路过桥费12元/吨。
5、洪泽至扬州:营运里程150KM,,过路过桥费9元/吨。
6、洪泽至南通:营运里程360KM,运价154元/吨,过路过桥费18元/吨。
7、洪泽至上海:营运里程450KM,运价215元/吨,过路过桥费30元/吨。
铁路运输:洪泽北距新长铁路45KM,南距沪宁铁路150KM。
港口:与洪泽邻近的港口有:南京港、镇江港、扬州港和连云港。距离为:南京港150KM、镇江港165KM、扬州港150KM、连云港150KM。
机场:洪泽距南京禄口机场170KM,距徐州观音机场260KM,距上海虹桥机场450KM。
公路
城市人口增长缓慢,对外吸纳能力弱,城市住宅基本为满足本地居住需求
城市经济增长明显,产业结构不断调整,城市人均地区生产总值整体高于淮安其它县市;目前经济发展处于快速发展阶段,居民消费生存和改善需求皆有
∶∶。二、%,。
城市经济
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800—1000
1000—4000
4000—8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
半稳定发展,以质量为主,数量和质量并重
缓慢发展,综合发展型
目前城市固定资产投资增长较快,房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大
固定资产投资稳定增长。,%。其中城镇投资(不含房地产),%,,%,,%。
居民消费品市场保持较快增长,消费能力日益提升,2010年居民人均消费支出增幅高于收入增幅,这也反映出城市商业市场消费蕴含潜力
消费品市场保持较快增长。,%。分城乡看,,%,,增长16%。按行业划分,,%,,%。分规模看,,,,%。
洪泽旅游资源丰富,旅游人数及旅游收入也不断提高,在一定程度上促进了当地旅游商业的发展