扬州G区规划的建议.ppt

扬州G区规划的建议.ppt扬州 G 区规划的建议
郭雪峰
目录
一、经营相关的建议
二、成本的建议
三、目前图面的问题
内容
一、经营相关的建议
二、成本的建议
三、目前图面的问题
经营相关的建议
1、建议在保证品质的前提下,增加叠拼和联排的面积。这样做没有实质牺牲组图景观,但增加相同计容面积溢价,另又减少景观面积。
经营相关的建议
2、可售比的控制:考虑到公建配套固定低值,亏本物业地库,首要减少建设面积。
要求在报规和验收阶段,一是:保证10%的地面停车,减少地面停车;在验收阶段,以停车验收,验收后,改变为功能空间,休憩空间,锻炼空间等,按此考虑,将来小区品质,不下降。二是:严格控制单车建筑面积,严格控制在35平米/辆指标之下。
3、自行车库部分:严格控制坡度,尽量采用一字坡道;17层X4=68户,每户6平方计,是否可以分割车库销售,请相关人员进行论证,至少可以考虑充电的问题,作为销售卖点。
4、建议把低层造型顶利用起来,作为赠送面积。
经营有关的建议
5、有关户型与户型配比的认识:
(1) 看到此户型配比,两室加经济三室,%,三室绝对数量达到1058套,两房384套。看此配比,个人拙见,比较务实,但个人表达两点想法,一是此户型配比很合理,但有前提,是针对我们当前市场,而我们客户是刚需客户,是市场的主体购买群体,他们有消费需求,但成长性不大,如一个蛋糕,在一个周期内,越切越少,一句话表达,用此配比,需要跟市场赛跑。二是,需要做大营销,向碧桂园学习,做拓客营销,走出去锁定客户,另一个我们得认真梳理卖点,提升价值。
经营有关的建议
(2)有关为走出去锁定客服提供支撑的建议:常规的卖点之外想法,不一定合理, 向公司表达想法。
一期交付区的交付和运营,当作营销行为,此区域当作G地块大样板区。交付区的景观,尤其是软景,一定要处理到位,尤其是常绿与落叶的比例,特别是2米高常绿小乔的数量;围界,处理效果,重点把关。客服,尤其客服人员,年龄和受教育水平,不行要从万科挖,此处一切皆营销,要有记录,要有宣传,在后期将客户请进来体验。
增加附加值,一是可以考虑在电动车库上做文章,另一个在后期装修上做文章,我们可以卖毛坯,但我们可以提供几种装修风格几种价位图纸,提供装修的专业咨询,集中提供保证品质明明白白的集中战略采购优惠价,在帮客户控装修总价,减少麻烦上下功夫。
增加一些投资不大,但给客户带来价值的实实在在东西。如香榭里8号—宝宝成长的未来,提供宝宝如何教育的培训,提供一个培养孩子读书一个空间,园区内专门考虑孩子早上的读书空间,围绕5到12岁孩子展开想象。一期就可以考虑试行。
我想表达是,这是一个越来越高度竞争的市场,是一个需要复合竞争的市场,本质上讲,是买方市场,谁适应的越快,谁付出越多,谁成功概率越高。
经营有关的建议
(3)户型的微调:(A户型)
A户型微调前
A户型微调后
调整说明:
高层户型结构合理,户型为全通透户型,动静基本分区。带来结构性问题就是公摊较大,我沟通设计院能否调整管井位置,沟通规划局能否同意调整后过道算一半面积。
套内精装优化,考虑室内的使用,边角内凹取消,卫生间改半墙。
考虑户型为经济三房,能改半墙就改半墙,减少墙体,减少荷载,整栋算下来,抗震荷载下降,配筋减少,套内使用效率提高。
经营相关的建议
(3)户型的微调:(C户型)
C户型微调前
C户型微调后
调整说明:
餐厅的尺度和户型定位不匹配,改2700开间为2900,厨房开间2200改2000。
考虑套内使用效率,能改半墙就改半墙,减少墙体,减少荷载,整栋算下来,抗震荷载下降,配筋减少,提高。
经营相关的建议
(3)户型的微调:(E户型)
E户型微调前
E户型微调后
调整说明:
餐厅的尺度和户型定位不匹配,改2400开间为2600,厨房200墙改100,卫生间净空1600改1500。
主卫布置尺度调整
考虑套内使用效率,能改半墙就改半墙,减少墙体,减少荷载,整栋算下来,抗震荷载下降,配筋减少,提高。