广西南宁麒麟山整体营销策略报告(doc 28页).doc

广西南宁麒麟山整体营销策略报告
目录
第一章项目主要经济技术指标 3
第二章市场调查分析 3
第一节项目市场调查分析 3
第二节竞争楼盘个案分析 5
第三章项目定位 8
第一节市场定位 8
第二节客户定位 10
第三节产品定位 11
第四节价格定位 13
第四章主题概念 15
第五章项目包装 16
第六章销售物料 18
第七章营销推广策略 21
第一节营销推广主题 21
第二节营销推广重点 21
第三节推盘策略 22
第四节开盘策略 24
第八章广告推广策略 26

第一章项目主要经济技术指标
【项目名称】麒麟山
【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷32号
【总用地面积】㎡
【总建筑面积】㎡
【容积率】
【建筑密度】%
【绿化率】%
【楼层数】3栋30层住宅与一栋31层商务公寓(一梯多户)
【停车位】机动车位396个,非机动车位648个
【项目规划】建筑由3栋30层住宅与一栋31层商务公寓(一梯多户)组成,地下部分规划为车库.
第二章市场调查分析
第一节项目市场调查分析
一、南宁市概况
(一)地理位置
南宁,地理位置优越的中心之城,位于北回归线以南。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际,具有承东启西,连南接北的区位优势,是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。
(二)经济状况简介
近年来,南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长,市民的收入稳定增长,生活水平不断提高,购房能力不断增强,对商品房的需求不断扩大,有力地支持了南宁市房地产市场的健康发展。几年来,南宁市突出工业经济的主导地位,以工业经济的振兴带动经济的发展,同时积极发展农业和第三产业,保持了经济协调、快速、健康的
发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求。
南宁市国民经济发展情况
年份国内生产
总值(GDP)
(亿元) 年增长率(%) 城市居民年
人均支配收入(元) 年增长率(%)
2002 —— 8796 ——
2003 9162
2004 8060 -
2005 9203
2006 10193
二、南宁市房地产行业状况
近几年南宁市总体经济持续平稳发展,为房地产业的发展提供了有力的保障。随着“136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设,使得南宁的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升,在区域经济的战略地位日益提高,尤其是中国
-东盟博览会大概念的带动作用,使得南宁市房地产对全区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力,为房地产行业提供了良好的发展平台。近年来总体发展迅猛,市场供需两旺。具体表现为以下几点:
1、房地产开发投资总量快速增长;
2、房地产商品房销售量急剧扩大;
3、各个城区区域房地产价格快速增长;
4、土地出让价格飙升;
5、新开工面积仍在增长;
6、住宅消费需求市场持续增长。
7、商业物业开发面积迅猛增加,现今已呈泡沫势态。
8、物业产品规划品质不断提高
9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多,成为支撑南宁楼市的一个重要因素。
第二节竞争楼盘个案分析
(个案一) 澳门街
项目地址:人民东路33号
占地面积:30亩
建筑类别:高层
总建筑面积:63897平方米
交房日期:2008年4月
户型面积及套数统计:677户、32层地下2层,地上32层,地下2层为车库,1~3
层为商业,5~32层为商务公寓。裙楼(1-3层) ㎡商务公寓(4-27层) ㎡豪华套间(28-30层) ㎡豪华复式(31-32层) ㎡首层步行街道面积 ㎡汽车泊位数 191个
销售情况:热销中,已销售5-7F,16-21F
销售价格:均价 5600元折扣为99*99,单间总价减1888,一房总价减3888,二房减5888。
项目点评:本案位于南宁市人民东路与友爱南路交叉口,距离南宁“第一商圈”——朝阳商圈一步之遥,区位核心优势明显,是商圈新兴业态扩展的重点方向,将极有可能成为朝阳商圈新的增长极。项目东望南宁“城市绿肺”——人民公园,南眺商圈“文化休闲广场”——朝阳广场,其所在区域也蕴含了丰富历史文化的积淀,具有优越的景观资源和人文氛围。项目周边拥有民主路小学、南宁四中等多所学校,教育资源丰富、市政配套完善。
(个案二)上海滩公馆
项目地址:青秀区七星路一巷30号
建筑类别:兵营式南北向高层建筑社