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广西南宁麒麟山整体营销策略报告
目录
第一章项目主要经济技术指标 3 第二章市场调查分析 3 第一节项目市场调查分析 3 第二节竞争楼盘个案分析 5 第三章项目定位 8 第一节市场定位 8 第二节客户定位 10 第三节产品定位 11 第四节价格定位 13 第四章主题概念 15 第五章项目包装 16 第六章销售物料 18 第七章营销推广策略 21 第一节营销推广主题 21 第二节营销推广重点 21 第三节推盘策略 22 第四节开盘策略 24 第八章广告推广策略 26
第一章项目主要经济技术指标． 【项目名称】麒麟山 【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷 32 号
【总用地面积】 m2 【总建筑面积】 m 【容积率】
【建筑密度】 % 【绿化率】 %
【楼层数】 3 栋 30 层住宅与一栋 31 层商务公寓（一梯多户） 【停车位】机动车位 396 个，非机动车位 648 个
【项目规划】建筑由 3 栋 30 层住宅与一栋 31 层商务公寓（一梯多户）组成，地 下部分规划为车库 . 第二章市场调查分析 第一节项目市场调查分析
一、南宁市概况
（一） 地理位置
南宁，地理位置优越的中心之城， 位于北回归线以南。 在国家实施西部大开发 和建立中国——东盟自由贸易区之际， 具有承东启西， 连南接北的区位优势， 是 中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。
（二） 经济状况简介
近年来，南宁市国民经济保持了 1 1%左右的速度增长，市民的收入稳定增长， 生 有力地支持了对商品房的需求不断扩大，购房能力不断增强，活水平不断提高， 南宁市房地产市场的健康发展。 几年来， 南宁市突出工业经济的主导地位， 以工 业经济的振兴带动经济的发展， 同时积极发展农业和第三产业， 保持了经济协调、 快速、健康的 发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求。
南宁市国民经济发展情况 年份国内生产
总值（GDP）
（亿元）年增长率（ %）城市居民年 人均支配收入（元）年增长率（ %） 2002 —— 8796 —— 2003 9162 2004 8060- 2005 9203 2006 10193
二、南宁市房地产行业状况 近几年南宁市总体经济持续平稳发展， 为房地产业的发展提供了有力的保障。 随 着“ 136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南 宁的城市建设成绩菲然。 南宁市的城市形象进一步提升， 在区域经济的战略地位 日益提高，尤其是中国 -东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全 区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力， 为房地产行业提供了良好的发展平 台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。具体表现为以下几点：
1、 房地产开发投资总量快速增长；
2、 房地产商品房销售量急剧扩大；
3、各个城区区域房地产价格快速增长；
4、土地出让价格飙升；
5、新开工面积仍在增长；
6、住宅消费需求市场持续增长。
7、商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态。
8、物业产品规划品质不断提高
9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要 因素。
第二节竞争楼盘个案分析 （个案一）澳门街 项目地址：人民东路 33 号 占地面积： 30 亩 建筑类别：高层 总建筑面积： 63897 平方米 交房日期： 2008年 4月 户型面积及套数统计：677户、32层地下2层，地上32层，地下2层为车库，1〜 3层为商业，5〜32层为商务公寓。裙楼（1-3层） （4-27层）
（28-30层）（31-32层） 销售情况：热销中，已销售 5-7F， 16-21F
销售价格：均价 5600 元折扣为 99*99，单间总价减 1888，一房总价减 3888，二 房减 5888。 项目点评：本案位于南宁市人民东路与友爱南路交叉口，距离南宁“第一商圈” ——朝阳商圈一步之遥，区位核心优势明显，是商圈新兴业态扩展的重点方向， 将极有可能成为朝阳商圈新的增长极。 项目东望南宁“城市绿肺”——人民公园， 南眺商圈 “文化休闲广场” ——朝阳广场， 其所在区域也蕴含了丰富历史文化的 积淀