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日本金融政策对房地产业的影响
摘要通过分析日本房地产泡沫的金融政策因素及日本政府运用金融政策调节房地产市场的经验和教训,反映金融政策对房地产业的具体影响,并以此得出<div>中国政府对房地产业进行调控的一些
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启示。
关键词房地产贴现率信贷总量信贷结构权益融资
房地产业的资金大部分来自于各种金融机构,对房地产业有着巨大的影响力,这种影响力可以面:一是面向全社会金融政策对房地产业的影响;二是社会为了dd dtt. com达到一定通过金融政策对房地产业进行引导,以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常地产业宏观调控,在所有8 tt 房地产业调控的方法中,金融政策是较容易
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以低成本的方式执行,并且调控迅速,效果较好8 t tt o m的措施。日本在这方面的经验和失败的教训,很值得我们sSBbWw借鉴。
1 日本催生房地产泡沫的三大金融因素
导致. com的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头
在金融市场上,中央银行贴现率是市场利率的核心,追随前者变动,进而影响银行贷款规模及广义货币供应量(M2+CD)的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中,有着重大的作用。扩张的趋势,1987年2月日本银行下调贴现率后,货币供应增长量超过10%,%,创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加. com的同时ssbbww. com日本的货币流通速度却很低。,,,。 t tt8. com。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量,具体地说就是投机。
信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门
1984年末,, 1989年末上升到超过40万亿日元,1991年年底时,(含通过非银行金融机构贷款部分),其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大ssbbww对不动产的融资以外,以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加. com。,。寿险公司历来将其收入的一半以上
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用于对企业的融资,泡沫经济期间企业融资需求大量减少后,寿险业对不动产贷款激增。据统计,1989年9月,日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。
信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机
1984年末,日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%,而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%,房地产业信贷迅猛增加. com,整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况8 tt t 8. com。
从表1可以对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加. com,而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓,1987~1989年3年间,竟出现。
2 日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施
1986~1990年间,针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象,日