商业地产深圳龙岗区东方沁园社区商.ppt

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商业操作初步方案
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深圳美格行房地産顧問有限公司
二○○六年六月
项目周边什么样？——————————市场研究
项目独有东西是什么？————————项目研究
适合做成什么样的商业？ ———————项目定位
租多少面积？收多少钱？ ———————租赁方案
卖多少钱？怎么卖？ —————————销售方案
目 录
项目周边什么样？——————————市场研究
一、项目周边什么样？————市场研究部分
1
本项目
2
项目周边商业——主要是住宅小区街铺量规模约93,000㎡，其中空置约45,000㎡；
3
周边人口数量调查范围为东至吉祥中路，南至清林路，西至黄阁北路，北至龙平西路，人口数量约2,3000人。
4
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
5
整体人口密集度不高，
且商业空置率高达50%
——市场形势严峻
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
一、项目周边什么样？————市场研究部分
人流、车流调查：龙平西路、平安路、清林中路
注: 以上数据均为双向车流人流，以5分钟时间为一个时间段统计而成。
位 置
记录时间
小车
货车
公交
摩托
单车
行人
合计
数据为三次记录数值的平均值
车流
人流
清林中路
12:20-12:25
13:13-13:18
15:26-15:31
81
25
12
15
13
24
145
24
平安路
12:42-12:47
13:38-13:33
16:00-16:05
36
22
3
6
5
16
72
16
龙平西路
12:20-12:25
13:13-13:18
15:26-15:31
85
35
23
10
6
20
159
20
平均值
——
67
27
17
10
7
20
125
20
从以上数据看出，项目周边呈现车多人少的状况，车流与人流之比为5：1，区域人气不足。
一、项目周边什么样？————市场研究部分
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
位置
和兴花园
香林玫瑰花园
吉祥中路
美利达新村
面积范围(㎡)
40-60
40-60
40-80
30-60
租金范围 (元/㎡/月)
25-35
25-40
40-70
25-30
经营业态
汽配、美容、服装
汽配、餐饮、服务配套
服装、窗帘、
五金、建材
服务配套、窗帘、餐饮、 五金、建材
位置
欧景城街铺
欧景城内铺
宏兴苑东侧
欧景花园一期
面积范围(㎡)
40-80
40-60
40-60
50-100
租金范围 (元/㎡/月)
50-70
35-50
25-50
20-40
经营业态
汽配、美容
服装
美容、送水店、社区配套
餐饮
小卖部、五金 建材
整体租金水平不高，基本在30－60元/月/㎡之间，主要经营业态为五金建材、特色餐饮等。
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
一、项目周边什么样？————市场研究部分
调查项目片区主要集中在清林中路与龙福路片区，与吉祥中路天虹商场为主的核心商圈形成片区未来的主要商业街区 。
路段
清林中路
龙福西路片区
龙福路片区
项目
锦绣东方
龙城国际
中央购物公元
东方御花园
天健郡城
尚景欣园
发售时间
７月
８月
4月28日
6月11日
2005年9月
３月
销售铺位类型
街铺
街铺
街铺
（集中商业整层销售）
街铺
街铺
街铺
销售价格

２万
/ 1万
2万


商业体积（㎡）
6850
9500
街铺3000
集中商业4000
6250
---
4000
销售情况
未售
未售
70%
现售
售完
60%
铺位类型
纯街铺
街铺
集中商业
街铺、内街
集中商业
街铺
集中商业
纯街铺
纯街铺
主力面积（㎡）
40－50
——
40－60
50
70
70－90
项目片区以销售街铺为主，—2万元/ ㎡之间 ，处于城市中心城区销售价格的中低区域。
项目
锦绣东方
龙城国际
中央购物公元
东方御花园
天健郡城
尚景欣园
层高（m）
7
6
6
6

-７
实用率
96%
——
97%
93%
95%
95%
业态规划
无规划
国际名店
公园购物街区
无规划
无规划
无规划
经营现状
未售
未售
销售中
销售中
租金低几乎全部空置
销售中
一、项目周边什么样？————市场研究部分
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
项目片区内新开发楼盘较多，且大多数楼盘未进行商业规划。
一、项目周边什么样？————市场研究部分
商业现状——————租金水平——————销售情况——————整体概括
本项目
距离天虹等所在的商业中心区较远，片区整体氛围为居住氛围较为深厚的城市综合区域。
整体租金水平不高，基本在30－60元/月/㎡之间，业态单一。
可参考售价约15000—20000元/ ㎡之间。
目前片区住宅入住率低，人气不足。整体商业氛围相对冷清。
街铺业态主要以五金建材、特色餐饮为主，业态组合较单一。
二、项目独有东西是什么？————————项目研究