物业管理区域内公用设施设备的维修措施.docx

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“xx项目”在建设中在智能化方面的配置标准也是达到一个相当高的水准， 它配置了楼宇设备监控系统、消防报警系统、安全防范系统、通讯网络系统、车 库管理系统、卫星和共用天线系统以及比较完善的能源计量及计费系统等。
“XX项目”建筑设备运行的特点将是时间很长，空调、电梯、公共照明等 系统处于长时间的运行状态。针对这样的客户群体，无论在办公环境和条件方面 还是生活设施保障方面，工程部的运作将以保证能够适应用户的特殊要求为首要 目标。
我司对“XX项目”工程管理实施以服务为主、管理为辅的运行模式，发挥我 司的工程人员技术精湛，后备力量雄厚并能及时提供技术支持的特点，设备运行 管理与维修保养既各有侧重又不分离的方式，集设备系统、人员结构、管理服务 及他们之间的最优化组合，为“XX项目”创造一个安全、高效、舒适、便利的 办公和生活环境。

序号
项目
目标值
标准
1
彳
1
1
完好率99%
钢构件油漆完好，无锈蚀。
外墙饰面完好、清洁，屋面无积水。
屋架、柱、梁、楼板无裂缝变形。
墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂。
屋顶隔热层完好无损；避雷带无间断。
幕墙内不松动、不漏风、平整、美观，接缝严密。
地坪平整、牢固、安全、无倒泛水，无腐朽现象。
2
动力供电系统
正常率99%
灯具、开关、插座和照明配电箱安装牢固。
计划外停电每年不多于1次。
开关有效，接地可靠。
照明线路绝缘符合规程要求，接线头不外露。
电力输送电缆温度不高于规定值。
3
系空 统调
合格率99%
按照设计数据提供舒适的室内温度，误差值土 1°C。
4
系照 统明
正常率 %
公共区域照明灯具损坏时间不长于24小时，所有灯具故障 %以内。
5
j
七,
<
条 充
完好率98%
各排水管道畅通，无渗漏，堵塞。
排水泵运行与控制正常有效。
各排水横管无倒返水，排水畅通。
6
警消 系防 统报
完好率
%
报警探测器可靠、正常。
警铃、警笛等装置、声响正常；闪光器频率、亮度符合要 求。
7
视图 系像 统监
完好率99%
监统联像清布控的现象
云台摄像机动作灵活。
控制键盘按键功能可靠，操纵灵活。
8
控楼 系宇 统自
完好率99%
各点控制正确，达到节能与舒适效果。
DDC各电接点连接可靠。控制箱内、外观清洁。输入/ 各传感器，数据信号传输正确。

设备管理的综合要求
设备图纸、档案资料齐全，建立设备台账，项目齐全、目录清晰、管理 完善，可随时查阅。
制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、 运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。
设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。
配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。
供电系统
保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
限电、停电按规定提前通知用户，消除无计划停电。
配电室管理严格按国家标准操作运行。
制定临时用电管理措施并严格执行。
所有电工均有国家规定的上岗资格。
维修保养严格按计划执行。
电梯系统
电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施 完好。
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
轿厢、井道保持清洁。
出现运行故障后，维修人员能迅速到达现场。
星级宾馆空调箱工作噪音控制在标准范围内；温控开关及各种阀门、控 制部分正常完好，做好节能工作。
给排水系统
按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、 水质化验单、操作人员健康证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁 卫生，无二次污染及隐患。
设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸 泡发生。
高压水泵/水池/水箱有严密的管理措施，限水、停水能预先通知用户。 遇有事故，维修人员在规定时间内抢修，无大面积跑水、泛水、长时间 停水事故。
对饮用水系统、紫外线饮水器系统定期检查保养、过滤、反冲洗、消毒， 符合国家饮用水标准。
对所有饮用水加热器定期检查，定期清洗除垢，并有防干烧措施。
加强用水管理，用水有计划，按时抄录水表读数。发现异常，及时找出 多用水的原因，及时整改。
弱电系统
弱电系统（PDS综合布线，会议系统，楼宇自控系统等），确保状态良好， 维修及时率99%以上，调试合格率1%。
做好外部通讯设备的保养，配合专业单位按时完成周期检测。
配备专业电脑管理人员，对中心内智能化设置进行管理和保养，发现故 障及时排除或与专业单位取得联系。
对重要的智能化管理点采取定点监控，记录运行状态，合理调整数据。
消防系统
消防控制中心及消防器材配备齐全，完好无损，可随时启用。
配备专职和兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规宣传教育。 制订突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散 通道通，照明设施、引路标志完好。
无火灾及其它安全隐患。
设备设施系统运行管理方案
♦冷水机组及水泵运行管理方案
按时运行冷冻机组，根据负载的变化情况，随时调节开机数量。每周对 每台机组的运行时间进行统计，平衡每台机组的平均运行时间。
定时抄录运行的数据，包括冷冻水压力和温度、冷却水压力和温度、冷 冻油压力和温度、冷媒压力和温度、电机电流和线圈温度、循环水泵的 电流和压力是否在额定值的范围内。
循环水泵密封处不得大量滴水，机械密封每分钟低于2滴，盘根密封每 分钟低于12滴。
每年三、四月份进行一次开机前检查：制冷剂液位和油位；油槽、油加 热器和温度：启动器运行，空调水系统运行（包括冷冻水泵、水流开关、 阀门等）；微电脑控制中心的设定值：测试运行控制和安全控制功能； 启动热泵机组，检查整个系统的运行状况，记录运行参数；分析运行记 录，处理机组问题。
每年十一、十二月份进行一次停机后检查和保养：检查电机组件（记录 电压、测试记录电机绕组绝缘电阻）；检查压缩机润滑油系统；（根据需 要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器，检查油泵、密封和油泵电机， 清洁排污管，检查加热器和恒温器，检查所有其它油系统冷却器、过滤 器和电磁阀等部件）；执行各项操作，检查电机启动器；（检查控制面板； 检查冷凝器、蒸发器，更换密封垫；系统泄漏检查修理，补充制冷剂， 记录视镜液位，检查制冷剂循环平衡状态；整修保温层）。
进行季节检查五〜十月份，每月一次：检查螺杆机组安全装置：检查制 冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统；检查电机和启 动器运行；运行参数分析，确认机组运行正常。
检查主接触器触点是否磨蚀，控制柜是否清洁。
水泵、电机和管道每年一次大保养：轴承清洁加油、泵体润滑油更换、 必要对调换轴承、连轴弹簧垫圈等；对循环管道及各阀门、压力表、温 度表、保温层及其它附件全面的检查、维修、保养、捉漏。
冷热季节转换时对所有的冷冻水和冷却水管道的阀门进行检查、捉漏、 加油，必要时更换。检测绕性接管的变形程度，超出额定值立即更换。 每年保养膨胀水箱，清除杂物、锈斑，涂刷油漆等防护层。
5月到10月的冷冻机运行期间，每天巡视冷却塔，清除垃圾杂物，疏 通喷头。
给水系统管理方案
定时巡视水泵房设备和生活蓄水池，观察电流压力等数据是否在额定范 围之内。
每月检查、清洁一次水泵。检查其运行情况、流量、扬程等主要参数， 电机绝缘测试，电流检测。
每季度对水泵进行加油润滑、捉漏保养；滴水每分钟低于2滴。清洗过
滤器一次。
每年对水泵全面维护保养一次，内容为：轴承清洁添加二硫化钼油脂、 泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、校验压力表等。
生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次，保养 内容为清洗、捉漏、加油。
每年二次保养电子除垢仪，保养内容为清洁除尘，除接触件上的氧化物。 每周一次对管道中的隔污装置进行反冲洗排污。
外围、外露管道每年整理、油漆一次。
每年4月和10月对蓄水池进行清洗、消毒，并将水样送防疫站检样， 若水样不合格将立即进行整改。清洗同时对液位控制装置进行保养。
供电和动力系统管理方案
每2小时巡视一次各变压器房和开关设备，巡视情况应作如实记录并签 名，记录的真实、完整和可靠性由巡视者负责。
雷雨、台风季节或设备有异常情况时，应进行特巡及夜间熄灯巡视。
每天巡视各层强电机房和主机房的动力控制柜、配电箱、照明箱等，发 现有异常现象立即处理。
每月检查、除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱，并对箱体内的标识、 指示灯进行检查，并对双电源切换箱功能进行检查和试验，各控制柜自 动、手动功能检查和试验。
每月对继电控制柜内元器件清洁、检查一次，每半年校正一次热继电器 的整定值。
每年一次对各导线的接头紧固、接地测试，要求接地电阻小于1欧姆。 定期对高压供电系统进行电气绝缘和继电保护试验，确保供电安全。 电梯运行管理
电梯管理员每日对所有电梯主要部位巡视一次，并将电梯运行情况（时 间、状态）记录于《电梯运行日记》。
电梯管理员每周对电梯运行状况进行一次检查，发现问题及时处理或联 络专业维保公司处理，督促专业维保公司进行维护保养。当电梯年检即 将接近时，督促专业维保公司做电梯年检、年审。
如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并及时处理，联络电梯公司 寻找原因。
工程师负责电梯日常综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时每两 周一次对电梯管理员、专业维保公司维修保养工作进行指导及检查监督。 每月一次组织有关人员对电梯及电梯机房进行设备检查。
设备设施基础管理
机房管理
未经许可机房区域，无关人员一律不得进入。未经主管工程师同意，机 房内所有物品不得挪用和带出，不准在机房内从事与工作无关的活动。 机房内不准会客，不准带无关人员入内。参观者须事先征得工程部主管 同意，并有专业设备人员陪同后方可让其入内并做好登记工作。机房内 有人时，门不得敞开。离开时，门必须锁上。
保持机房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面（板）等设施完好，保持机 房的防尘、防水、防小动物等功能完好，保持室内照明、通风良好，电 源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过 40°C。
机房内保持整洁，设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放 置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品，不准乱堆乱放物品。设备、 设施的放置不准随意挪动和更改，应按计划定期对机房进行清洁和打扫。 严禁在室内吸烟，严禁擅自动用明火和加热设备，如施工动用电焊和加 热设备，需经保安部门批准。机房内必须常备消防器材，并定期对消防 器材进行检查。
机房内不同设备之间须有明显区分标记，各种机组、配电箱（柜）、BA 控制箱（柜）开关、显示屏、信号灯等设备予以明确，醒目功能标识。
机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态，所有设备 的元件、管路严禁随意更改。
机房设备功能标识应简单明确。无特殊情况开关应开至“自动”位置。 图纸资料管理
设备档案资料是“xx项目”的重要财富，任何人不得将资料占为已有。 为使设备档案成为活的资料，我们将不断丰富设备技术档案内容，使之 成为“XX项目”的一份宝贵财富，设备技术图纸资料管理作业程序可 依如下步骤进行。
所有设备设施的清点、汇总。
所有设备设施的登记。
所有设备设施的整理、分类。
所有价值在20元以上的设备立案、建档。
所有立案建档的设备编目。
有建档设备资料的收藏、防护、应用和定期清理。
图纸资料的借阅必须由部门主管批准方可进行，不得将其携带出“xx 项目”。
设备、设施建立台帐和编码管理
工程部负责对所有设备进行编码，为了使编码更具科学性、正确性，便 于计算机管理，所以要求编码具有唯一性和可操作性。
为了提高和延长设备的使用寿命，加强设备的科学管理，工程部制定相 应的设备维修保养方法，并根据设备的特性制订相应的维修计划，确保 各类设备安全、可靠、高效、低耗和正常运行，为“xx项目”租户提 供优良的工作和生活环境。
每台设备的明显处要设置设备标识，保持设备台账、设备台卡、设备标 识内容的一致性。
设备类别和主要内容如下：
表设备归类示例表
电气设备
动力控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）、照明配电箱等
给排水设备
水箱、生活泵、饮用水系统设备、排水泵等
消防设备
消防泵、喷淋泵、稳压泵、湿式报警器、消防箱、气体灭火系统、正 压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱） 等
暖通设备
空调箱、新风机、变风量机、循环泵、空调机及其配套设备等
电梯设备
客梯、消防梯
弱电设备
楼宇自控系统、消防报警系统、安保系统、综合布线系统等
报修急修制度与服务规范
报修急修制度
工程部对设备、设施除按规定实行定期检修、保养和循环维修、保养外， 还必须实行报修、紧急修理制度。
凡是楼内用户发现设备、设施损坏、异常或有疑问，可立即报修。
凡设备设施使用部门发现设备设施有损坏，异常时应立即暂停使用，由 使用部门填写报修单，送工程部办公室。紧急情况或突发设备事故可用 电话直接通知工程部报修。
接到报修后应做好登记，按报修内容指派维修工在10分钟时间内到达 现场进行修理。
进入公共区域和客户区域修理时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理 动作要轻，进入客户区域进行修理时应征得客人同意后方可进入修理， 在修理工作进行时不准翻看办公室内的任何资料。
修理工对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上的油污、灰尘等，对 散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗 漏，在客户区域内设备、设施作过移动应恢复原状，客户认为不满意可 在维修单上写明或拒绝签名。
所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行，不得违反各种设备的安 全操作规程，确保安全生产。
服务规范
进入办公室内进行维修服务必须征的客户的同意，如是公共设备的检查 和维修工作必须事先与业主约定。除非遇到紧急情况，不能在未得到办 公室客户同意的情况下进房。
员工到达房间门应轻轻敲门，并说：“您好，我是工程部XXX，需 要对XX设备进行保养（检查、维修）可以进来吗？”得到同意后应说“谢 谢!”。
进入十分整洁的房间，员工应穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背 在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在地面，用于存放工具和需 要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
工作前对办公桌上采取保护措施，以避免损坏或污染办公设备或文件。
工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时应事先向客户打 招呼，并说“非常抱歉，将会有异声”。
工作结束，收拾好工具，应向客户介绍维修/保养情况，并告诉客户正 确地使用设备的注意事项，请客户验收，在客户感到满意后方可离开。 例行检查也应告诉客户情况良好或有什么问题等。
离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染， 应负责打扫干净。走出房间步子要轻，工具袋背在肩上，至门，应回 身面对客户说：“谢谢，再见”。
整个工作期间不得收受任何馈赠的物品，也不能借用客户的工具、抹布 等。
11房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
※根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况
※需要维修，属于小修范围的，及时组织修复
※属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议， 并协助开发商维修
※编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检 查、维修、保养等记录齐全
※合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途
※各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚
※及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好
※因房制宜，有计划地安排保养维修任务
※完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
※完善的管理、检查、考核制度
※给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
※建立和贯彻各项规章制度及各项标准
※搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度。
、共用设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》 的内容要求进行修缮养护；
每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对商业广场房屋建筑，公 用部位、设施进行巡查；
将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；
房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制， 委托维修的联系工作；
每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计 划表》；