物业管理案例分析(安全类).ppt

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是指不受威胁，没有危险、危害、损失。人类的整体与生存环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。
安全生产：
指在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。
安全, 需要的是行动，而不是口号！
安全定义
Contents
目录
01
大纲提示
02
居家防盗篇
来访安防篇
消防管理篇
车辆管理篇
消防管理篇
员工管理篇
职业安全篇
风险防范篇
一天，某物管公司值勤保安接到住户联网的报警信号后即赶赴现场，在楼道听到住户家中有响声敲门无人开门，于是保安就用工具将门强行破开，发现家中住有一位老太太，而报警信号属于报警器误报。物管公司领导闻讯立刻向住户赔礼道歉，并修理好损坏的房门。后来业主对物管公司提出赔偿要求。
【案例一】: 报警器误报惹了祸
一次，上海某住宅小区物业管理处接到一住户的报警信号，派出2名保安前往处理，保安员找到报警住户门口，经敲门无人应答，思考再三没有破门而入，而是守候在业主家门口，事后才知业主家发生了刑事案件，业主以管理处不及时破门救助为由，把物业管理公司告上法庭。
【案例二】: 报警求助处理不当
居家安防篇
居家安防篇
1
【评点】：上述两个案例反映了这样的矛盾：物管公司收到报警信号后，该不该破门而入，强行入室？
2
《刑法》第245条规定：“非法侵入住宅罪，是指非法强行侵入他人住宅，或者经住宅主？人要求退出仍拒不退出，影响他人居住安全和正常生活的行为。”
3
《刑法》第二十条、二十一条规定：为使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害或正在发生的危险，而采取的制止不法侵害的正当防卫或者不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任。
思考：物业公司是否应当承担侵权责任
4
解析：
居家安防篇
【案例一】保安的行为不构成非法侵入住宅罪，但对业主财产权利的侵害显而易见，可视具体情况与业主进行沟通，可向业主赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。
【案例二】保安员做法存在严重失误，有不作为之嫌，至少存在管理瑕疵。
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件：
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件：
1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警；
2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件性质的能力；
3、在正确判断业主家正在发生火灾、煤气泄漏、刑事案件等特别严重的情况下，依据法律上紧急避险或正当防卫的规定，可果断破门而入实施救助；
4、在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取必要措施；
5、当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三人在场见证方可进入。第三人可拟请派出所、居委会、业主委员会、业主的亲戚朋友或者邻居；
6、在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果最好、损失最少、业主最能接受的方式进行；
7、有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式（比如《业主手册》等）进行约定。
来访安防篇
【案例三】：谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？
某小区实行封闭式管理门口挂有明显的“私家花园、谢绝外来人员进入”标示牌，一天以外来人员以参观健身为由要进入小区，在小区保安拦阻制止的情况下此人打发雷霆并且出口辱骂保安，并扬言要到有关政府职能部门投诉及到媒体上宣扬此事，他的理由是小区内的公共场地就既然是“公共”就应该公开自由进出，小区管理处这样的做法不合法。
【评点】：上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？
来访安防篇
【解析】：
从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
讲解有关的法律解释，阐述这样做的法律依据。也可以通俗的讲小区所有的设施，场地都是核价分摊在每户业主的购房款里面的，也就是全体业主的私有财产，不是市政公众场所。
01
提示对方换位考虑以下如果他自己是否也希望住在一个安宁、安全的环境里。
02
如业主亲友来访或政府部门执行公务，为安全起见，则可根据公安部门要求，采取对外来人员身份进行确认、登记或者由业主代为登记及派人陪同的情况下进入。
03
【建议】：
来访安防篇
来访安防篇
【案例四】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？
一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。
这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。